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▼『直近の収益性』よりも『中長期的な収益性』

東京都内（特に23区）は何かしらのワンルーム規制・制限があります。日暮里駅は荒川区に位置し、条例によるワンルーム規
制・制限がある街区であります。規制内容は総戸数15戸以上で戸当たりの最低専有面積の下限が設定されたり、その他にも制限があります。
今回のご計画地も該当しておりますが、その制限がかかったとしても、単身タイプのご計画でそれほど『直近の収益性』に影響はありませんでした。しかしながら、それとは別にご計画地街区は人気の山手線エリアとはいえ、単身タイプの供給過多で競合物件が極端に多く、需要も余っている状況が起因する賃料下落の不安要素が大いにあり『市場性』及び『中長期的な収益性』、その他の様々な街区の特性を鑑み、総戸数14戸（うち1戸はお施主様宅、賃貸13戸全て1LDK）でのご計画とさせていただきました。

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▼入居者希望者は見た目で判断する

写真にある通り石調シートでアクセントのあるオートロックエントランスとすることで、存在感を施しました。入居希望者はお部屋探しをする際、平均2〜3件は内覧すると言われています。その内覧したお部屋の中で選んでもらえるかは、いかに印象に残すかがカギです。それには、住戸の中身も大切ですが、外観や外構も印象を残すには大きなファクターになります。

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▼次に入居希望者は『使い勝手』を想像する

1LDKタイプを求める入居希望者は何を求めているかといえば、単身タイプにはないタイプのキッチンやリビングがあることへの使いやすさであるかと思います。キッチンは壁付けすることでリビングが広く取れます。しかしながら、キッチンの使い勝手が犠牲になります。そこで本物件は、キッチンとリビングの使い勝手を両立させるためには、少しでも無駄な廊下を最小限に留め、洋室も広すぎず狭すぎずバランスの良い広さとすることにより、使い勝手の良い対面キッチンや独立キッチン、リビングを確保しました。（本物件は3号室のみ壁付けキッチン）

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▼竣工時には全室申込の人気物件へ

そして、竣工・引渡し時には全室申込で迎える人気物件として完成いたしました。更には陽当たりが良くない一部屋を除き他の全てのお部屋が、立地条件が良くとも現在の賃貸市場ではなかなか難しいと言われる礼金・敷金各2カ月の条件で成約致しました。

新築とはいえ、初期費用が最大限の条件で成約するということは、今後も成約が安定することが想像しやすく、極端な経済情勢の変動さえない限り、賃料の下落幅も緩やかになる可能性
が非常に高いと言え、コンサルを担当させていただいた者として、ひとまず思い通りに一つのミッションを達成できたのではないかとホッと胸を撫でおろしているところであります。
他にも、様々なご提案を日々のお施主様とのお打合せでさせて頂きました。こちらには書ききれず、皆様にここでお伝えしきれないことが残念であります。ですが、常日頃お伝えさせて頂いておりますが、最後に再度弊社からお伝えさせていただきます。賃貸物件のご計画というものは、どんなご計画でも余程のご事情がない限り『収益性』の良し悪しがもっとも重要なテーマになるかと思います。そして、その『収益性』とは『直近』ではなく『中長期的』に賃貸経営が安定しやすいかどうかということだと思います。