東京都江東区 Y・S様
『採算の合わない物件は、建替えも含めて早期に検討！』 節約やECOといった世相を背景に、一歩先行く“オール電化賃貸住宅”に注目！
- 物件名
- メゾンハピネス
- 間取/世帯数
- １Ｋ×７戸、１DＫ×２戸
- 完成/構造
- 2009年築/重量鉄骨造3階建
- 取材日
- 2009年6月
今年２月に竣工しましたオール電化賃貸住宅『メゾンハピネス』のオーナーY・S様に今回建替えに至った経緯やオール電化を採用した経緯のお話を伺ってきました。
（担当 黒沼）早速ですが、今回どういった経緯で建替えをされたのですか？
（Y・S様）元々は義兄の所有していた物件だったのですが、義兄が体調を崩して入退院を繰り返すようになり、代わりに物件の管理全般を引き受けたのが、大家業に携わるようになったキッカケです。
その後、義兄が亡くなりまして妻が相続したのですが、その物件というのが元は工場だった建物で増改築を繰り返した物件で老朽化も進んでいて、建物･設備の修繕費用が年々高額になっていました。その上、年々賃料が下落し、入居者の質も悪くなっていきました。家賃滞納･夜逃げなどもあり、採算に合わなかった為に建替えを検討し始めました。
（担当 黒沼）普通なら「もう賃貸は懲りごりだ」と思ってしまいそうですが、なぜ建替えをしてまで賃貸経営を続けようと思ったのですか？
（Y・S様）利用駅（住吉駅）から徒歩４分の立地。周辺環境も生活しやすい環境であった事、半蔵門線が開通した事で、更に利便性が向上した事などが検討しようと思った点です。
賃貸経営をしている中での問題点（建物老朽化・管理面・収入不安定）を取り除いた上で、ある程度の利回りが予定できれば、金融商品に比べリスクが低く抑えられた投資方法だと考えました。
但し、建替えしようにも借地であった為、底地権の買取りと立ち退きの問題、金融機関の融資の問題などもあり苦労しました。
（担当 黒沼）建替える際に一番重視したポイントや建築メーカーの選定の際に重視した点は何処でしたか？
（Y・S様）具体的な建築計画に取り掛かろうとした時期に、計画地の近くで例の“耐震偽装問題”で建て直しをしなくてはいけなくなった物件の報道がされていました。その後も建築偽装絡みの報道が連日されていましたので、安心して任せられる施工先で賃貸物件のノウハウも豊富な建築会社が良いと思い、数社の中から積水ハウスを選びました。
（担当 黒沼） 建物や間取りなどで、最初に気にした点は何ですか？
（Y・S様）入居者の方々が、安心して住めるような『地震・火災に強い』建物である事、安全面（防犯性）の高い事という意味で『オートロック付』・『内階段』で不審者が建物内に簡単に入れないようプランニング依頼しました。間取りや設備については、基本的にまかせていました。
（担当 黒沼） 計画途中で通常のガス・電気の設備から『オール電化』にプラン変更されたのはなぜですか？
（Y・S様）大阪に住む娘の自宅がオール電化住宅であったのが要因ですが、阪神淡路大地震を契機に関西地方では関東よりもオール電化住宅の普及が進んでいるようです。一般に注文住宅や分譲マンションで取り入れられた設備は、いずれ賃貸住宅でも普及してくると聴きました。
また、『オール電化』のパンフを拝見した時のメリットで、①災害時のメリットとして大震災の時にガスよりもインフラの回復が早い点、②入居者のメリットとしてキッチンのコンロも直火がなく火災リスクも減り、清掃も簡単でキレイに使って貰える点や入居者の方の電気代も割安料金の設定がある点なども採用理由でした。
ガス・電気仕様からオール電化仕様に切り替える際の建築コストもメーカーさんの協力もあり、想定していたよりも低く抑えられ、コストが高くなっても充分メリットがあると判断し、採用しました。
（担当 黒沼） そうですね。減税、ECOの観点から環境問題に関心のある方も多くなってきてますし、『電化上手』という深夜電力を利用した料金体系も共働きのDINKS世帯や社会人の単身者にはうれしい料金システムですね。あと、レンジトップの清掃が簡単なのも自炊を良くする入居者にはウレシイと思います。
ただ実際には、賃貸住宅でのオール電化普及率は“まだまだ”というのが実感で、実際に付加価値として賃料に反映させるのは難しい反面もあります。そのコストアップに対しての収入という部分はどうお考えになりましたか？
（Y・S様）元々大きく儲けようとは思っていませんでした。自分が想定した範囲で賃料査定もでていましたし、今回は空室保証も付いている管理委託契約だったので、５年後１０年後でも安心して入居者さんに選んでもらえる物件にするための先行投資と考えました。
（担当 黒沼） 最後に、現在「百年に一度の大不況」などとよく言われますが、賃貸経営に対して不安な点や弊社に対してのご指摘などはないですか？また、現在建築をお考えの方に一言お願いします。
（Y・S様）先ほども話したように空室保証付の管理契約になっていますので、一定の収入は確保されています。また、入居状況としても早期に満室になっていますので、特に不安はありません。景気の動向は良い時もあれば、悪い時もあるのは仕方のない事。いままでも似たような事はありました。
それよりも賃貸経営は長期に渡っての事業だからこそ、一歩先の設備・仕様・間取りといった建築計画や賃貸経営に携わる企業の健全性や企業理念などが自分の感性に合うパートナーなのか？どうなのか？という点が重要ではないかと思います。検討を重ねた後は、一歩踏み出す勇気が持てるかどうかだと思います。
（編集後記） 今日はお忙しい中、取材のお時間を頂きましてありがとうございました。これからもご期待に応えるようシッカリと管理させていただきます。
昨年の秋から今年の春にかけて、急速に経済状況は変化し、賃貸業界にも少なからず影響は出てきていますが、入居者ターゲットに対してのしっかりとしたプランニング。一歩先行く設備の採用や募集条件の設定をする事が重要であると考えます。
（取材：アンサー事業部 黒沼則幸）
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