築25年マンション「2DK⇒人気の1LDKへ！」「外置洗濯機置場⇒室内」

物件名: セカンドコーポ光和
築年数: 築25年
沿線: 東京都大田区/都営浅草線「馬込」駅
間取り: 1LDK/37.20㎡
完成・構造: 平成元年築/鉄筋コンクリート造地上3階地下1階建
コンセプト: ●築古の建物の外回りを修繕、共用部の廊下や鉄部などを中心に補修
●狭い2ＤＫで洗濯機も外置きだったので、思い切って最近流行の1ＬＤＫに変更し、設備も最新のものに変更

弊社営業担当の感想

【仲介業者様の声】
設備が新しく間取りも人気の1ＬＤＫだったのでリビングにソファーを置く提案や寝室にセミダブルが置けますよと案内がしやすかった。

【お客様（入居者）の声】
●家賃が安かった。外観は新築とそんなに変わらないと思った。
●洗面化粧台や脱衣室、システムキッチンが気に入った。
●防犯面で空地に敷石が敷き詰めてあって防犯的にも安心できた。

【実例に対する考察】
今回のリフォームは大成功に終わりましたが、費用はかかっています。今回は物件の所在地にも集客力がありましたので、募集賃料も強気の設定に出来、賃料が上がったことと空室解消のダブルの成果でオーナー様に喜んでいただきました。しかしながら、費用負担が多くなる場合は、様々な角度から実施するかどうか検討することが必要です。ローン返済が終わっていてこれからの家賃がすべて収入になるような場合は構造によっては、大規模なリフォームをするよりも費用負担を抑えて賃料で調整する方法も検討すべきです。築年数、空室の数によっては建替えをした方が良い場合もあります。その時の注意点としては、家賃を下げて入居募集をすると入居者の質が低下して滞納リスクなどが上昇しますので、どのタイミングで手を入れるかは、事前に計画しておく必要があります。

施工のポイント

●リフォーム後の室内パースを募集図面に掲載することによって、入居希望者のイメージアップにつながった
●集客方法をネット掲載や広域に営業をかけたので、仲介不動産業者への物件認知度が格段に上がり、退去者が出てもすぐに決めてもらえるようになった
●同時に自転車置場の入居者の放置物の整備なども行ったので、入居希望者のイメージアップにつながった
●家賃が上がり、入居者の属性も良くなった（大手企業の法人契約や、これから結婚する若いカップル等） →リノベーションすることによって女性に選ばれる部屋になった