賃貸経営で耳にする、一括借り上げの仕組みについて
近年、耳にする機会も増えてきている一括借り上げですが、賃貸経営に慣れていないオーナー様でも、活用しやすい経営システムだと何となくイメージはもっているが、実際のところ仕組みがよくわからないという方もいるのではないでしょうか。
そこで、今回は賃貸経営を行う上で一括借り上げのメリットや特徴などをお話します。
■一括借り上げの仕組みと利用する特徴とメリットは
一括借り上げは、オーナー様が所有しているマンションやアパートをまとめて管理会社が借り上げる行為のことです。
一括借上げの場合、管理会社が借主となって貸主のオーナー様に賃料を支払うため、仮に空室があったとしても家賃収入（保証賃料）があるため、得られる賃料は一定期間変わらないのが最大のメリットです。さらに運営・管理を管理会社が行うので、賃貸経営の手間がほとんどかかりません。
・専門知識がない場合でも賃貸経営を始めやすい。
一括借り上げでは入居者募集や家賃設定といった経営管理を管理会社に委託できるため、賃貸経営の知識が少ない方でも始めやすいという特徴があり、一括借り上げを利用する場合は賃貸物件のオーナー様と入居者様が直接かかわる機会が基本的に少なく、入居者様とのトラブルに関しても不動産管理会社が間に入るので賃貸経営を始めてみたいという方は、まず、一括管理を最初に検討するのも良いかと思います。
■一括借上げで契約をする際の確認事項
・免責期間が有るか、無いか。
免責期間とは管理会社が家賃保証しない（借上げ賃料を免責、支払わない）一定の期間のことをいいます。
免責期間は入居者様の募集期間として一括借上げ契約から2か月～3か月程度、設けるのが一般的ですが、入居者様の入れ替わりによる原状回復期間にも免責期間を設けるケースもあるため、契約を結ぶ際にどの程度の免責期間が発生するのか、契約書の内容を確認することが大切です。
サブリース新法では「オーナーに説明すべき家賃減額リスク等の内容明確化（重要事項説明）」とあります。
免責期間は経営状況の安定性維持、収支の見通しを立てるために重要な情報なので、必ず説明を受けたうえで判断していくことが重要です。
※サブリースとは、管理会社が一括借り上げした賃貸物件をオーナー様に代わって入居者様に貸す行為のことで、「又貸し」や「転貸」とも呼ばれます。
一方で管理会社とオーナー様で結ぶ契約をマスターリース契約と呼ばれます。
本来は、オーナー様と管理会社、管理会社と入居者間で結ぶ各々の契約には上記のように
別の名称が定められていますが、それらをまとめてサブリースと呼ばれることが多いです。
〈まとめ〉
今回お伝えした一括借上げは、賃貸管理や入居者様対応など時間と手間のかかる業務のほとんどを管理会社へ任せられ、何より家賃収入が安定することが最大のメリットとなっておりますが、一方で、免責期間や管理手数料、賃料変動のリスクなども含めて、契約前に入念に確認しておくことが重要となります。
一括借り上げを含めた賃貸経営のご相談は、当社でも承っておりますのでいつでもお気軽にお問い合わせください。
城東支店 開発営業部
原田雅章
