賃借人が死亡した際の賃貸借契約について
皆様、こんにちは。
今回は賃借人が死亡した際の賃貸借契約についてお話させていただきます。
弊社でも入居されている方（賃借人）がお亡くなりになることがありますが、室内よりも室外（病院等）でお亡くなりになられる方の方が多くいらっしゃいます。
賃借人がお亡くなりになられた際に賃貸借契約がどのようになるのかご存じない方も多くいらっしゃいます。
賃貸借契約は、賃借人死亡により自動的に賃貸借契約は終了せず、賃借人の法定相続人が賃借人の地位を相続することとなります。
相続人がいない場合でも裁判所に相続財産清算人の申し立てをする必要があり、賃貸人が上記手続きを行わずに鍵を開けて動産を処分することは禁じられております。
1.相続人がいる場合
相続人がいる場合は賃貸借契約上の賃借人の地位を法定相続人が引き継ぎます。
当然ながら賃借権も相続されますので賃貸人に対し賃借権を主張できることになりますが、同時に賃料支払い義務も承継します。その際には名義変更手数料や名義変更承諾料等の請求は認められません。賃料支払い義務を承継するのは法定相続人が複数いる場合は全員となります。
賃貸借契約を解除する場合には正当事由が必要になります。
賃借人は借地借家法で守られているので正当事由というのはほとんど該当しません。
その為、法定相続人と協議し合意解約を行うのが一般的な対応方法です。
もし、合意解約に応じなければ賃料支払い義務は発生しておりますので、法定相続人に賃料を請求します。
2.相続人がいない場合
相続人がいない場合は裁判所に相続財産清算人の申し立てを行います。
管轄の裁判所は被相続人の最後の住所地の家庭裁判所となります。
必要書類も申立書や被相続人本人及び父母、代襲者の出生から死亡時までの戸籍謄本等たくさんの書類が必要になり、とても個人で対応できるような内容ではないので一般的には弁護士や司法書士へ依頼したほうが良いでしょう。
「相続財産清算人」は聞きなれない方がいらっしゃると思いますので補足させていただきます。
2023年4月1日施工の改正民法前までは「相続財産管理人」という名称でしたが新たに「相続財産管理人制度」（※従来の相続財産管理人とは異なります。）が設けられたことにより権利関係の確定に必要な期間が約10か月から約6か月に短縮されました。
しかしながら、動産の搬出まで考えると相当な期間、賃料が入らない状況となってしまうので賃貸経営を行う賃貸人にとってはかなりマイナスとなります。
昨今、家賃保証会社が賃料を保証するケースがほとんどですが、家賃保証会社は生存している賃借人が対象となりますので、賃借人の方がお亡くなりになると保証契約は当然に終了します。
年に数件のレアケースではありますが、賃貸経営においてリスクヘッジは非常に重要だと考えております。
お亡くなりになってから法定相続人の捜索や契約解除、動産処分を考えますと相当期間がかかります。
弊社ではそういったオーナー様のリスクを回避できるサブリースシステムがございます。オーナー様に代わって賃貸人となり、賃借人と契約関係及び紛争対応も致します。
また、空室時や滞納時でも継続的に賃料をお支払い致します。
※上記システムには一定の条件がございます。
他にもシステムのご用意はございますので、賃貸経営にお困りの方やこれから賃貸経営を始める方がいらっしゃいましたらお気軽に弊社までお問合せください。
最後までお付き合いくださり、ありがとうございました。
営業統括本部 開発営業部
大前 優
