都市計画道路について
今回は都市計画道路についてお話ししたいと思います。
「都市計画道路」は都市を形成する最も基本的な都市基盤です。
交通、環境、防災など様々な機能がありこれらの機能を十分に発揮し、良好な都市形成に寄与する計画です。
そもそも道路網は道路機能に応じて段階的な順序で連結されることにより、道路ネットワーク全体の交通機能が向上するとともに、日常生活交通やアクセス機能が重視される補助幹線街路や区画街路では、通過交通の排除や良好な住環境の保全が可能となります。
都市計画道路は計画にかかる部分（道路や歩道になる部分）の私有地や建物の価格を算定し国や都道府県、市区町村にて取得（買い取り）します。
建物を解体しなくてはいけない場合には下記費用が補償されます。
（1）建物移転補償～取得する土地に建物がある場合。
（2）工作物移転補償～取得する土地に門、塀、庭石類等がある場合。
（3）立ち木補償～取得する土地に庭木等がある場合。
（4）動産移転補償～家財、商品、事務備品等がある場合。
（5）仮住居補償～建物の居住者に仮住居が必要な場合。
（6）借家人に対する補償～建物が移転し賃貸借契約の継続が難しい場合。
（7）営業補償～店舗や工場等が休業する必要認められる場合。
（8）家賃減収補償～賃貸している場合で移転期間中家賃が入らないことになる場合。
（9）移転雑費補償～建物の立ち退き等に際し立ち退き等を選ぶ為の費用や法令上の手続きにて費用が掛かる場合
※上記は東京都のケース（現在）となります。
その他、譲渡所得に対する課税の特例や不動産取得税の課税の特例等、税金の優遇処置もございます。
都市計画道路に関する詳細等は東京都含め各自治体へお問い合わせの上、最新の情報をご確認ください。
計画道路にかかる賃貸住宅につきましては市場調査を行い、賃料相場をお調べすることをお勧め致します。
ファミリータイプエリアに単身物件を建築してしまうと賃料下落のリスクが大きくなります。
計画道路の用地取得（買い取り）には金額を算定するまで時間がかかります。
その時間を使い事前に市場調査や賃料相場を調べておくことで利回り等を鑑みて売却か建替えかの判断材料になります。
また、計画道路での立ち退きの場合は自治体で費用を捻出し交渉も自治体で行う為、立ち退きにかかる費用（借主への補償や弁護士費用）や手間が省け建替えしたい賃貸物件の所有者にかなりのメリットがあります。
※上記費用補償も併せて利用することで更なるメリットもあります。
結論を申し上げますと計画道路にかかる賃貸住宅は建替えがお勧めということになります。
当社は独立系の管理会社ですので、ハウスメーカーはもちろんですが仕事が丁寧で安価な工務店ともお付き合いがあります。
オーナー様のご要望に適した建築会社のご紹介も可能です。
また、当社はサブリース（一括借上）をメインで行っている会社ですので空室時や入居者様の賃料滞納時でも継続的に賃料のお支払いをする事が可能です。
まずは、市場調査、賃料相場、適正間取りのご相談をいただければ賃貸管理会社として
そのエリアに適合した間取りにて最大収益化を実現することが可能となります。
その後間取りが確定した段階で賃料査定を行い、間取りやニーズに合った設備をご提案させていただきます。
他にも賃貸経営にお悩みの方やこれから賃貸経営を始める方がいらっしゃいましたらお気軽にご相談下さい。
営業統括本部 開発営業部
大前優
