賃貸物件の自主管理について
マンションやアパートの賃貸経営を継続していくには適正な管理業務を実施する必要があります。
オーナー様の中には本業で管理業務を自ら行っている方たちもいらっしゃいます。今回は自主管理をしている場合のケースについてお話ししていこうと思います。
■自主管理についてのメリット■
・1つめは、オーナーの努力次第で成果が出ることです。
この場合の努力とは、オーナーが入居者と触れ合う機会を増やし、入居者へのサービスを充実させることが挙げられます。
こまめに清掃を行うオーナーの場合は必然的に入居者と接する機会が増えます。オーナーが入居者の反応を直接見ることができるため、管理のサービスがより良く向上していくメリットがあります。
管理が行き届いている建物は入居者が快適に住むことができるため、入居者の退去率が減り、結果的に賃貸経営の安定性が上がります。
・2つめは、管理手数料等の費用が抑えられることです。
管理会社に管理を任せる場合、通常数パーセントの管理手数料が発生します。ですが、自主管理することで手数料の負担は発生しません。
・3つめは、オーナーの管理能力が向上することです。
自分で管理業務を行うことで、どの業務にどの程度の時間と労力、知識、コスト、人員が必要なのか、把握できるようになります。この経験は後々、事業規模を拡大する場合に役立ちます。
■自主管理のデメリット■
・１つめは、当たり前ですが、大家さんが管理の負担をすべて負うことです。
管理に要する時間と労力が大きくなることであらゆる面での負担はもちろん、入居者へのクレーム対応で精神的な負担がかかります。
全てが上手くいっているのであれば、そこまでの負担にはなりませんが、一度入居者からのクレーム、設備の緊急的不具合などのトラブルが発生した場合にそれらに対する迅速かつ適切な対応ができないと入居者の不満に繋がり退去に繋がる可能性もあります。
空室が多くなると、賃貸経営の安定性が下がってしまいます。
また、清掃業務、法定設備点検、修繕などの建物管理業務は知り合いなどの優良な業者とのお付き合いがあれば良いですが、ご自身で行うとなると業者選び等の労力が必要になってきます。
自主管理では難しい、建物修繕や定期建物メンテナンスの作業は、業者に依頼することで対処できます。無理をせず、「できないことは委託する」方法が有効ですが、質の良い業者を選べない可能性や、費用が割高な業者を選んでしまう事もあるので注意が必要です。
・２つめは、オーナーご自身で日々賃貸経営の勉強をする必要があることです。
勉強内容（入金管理、契約業務、入居者募集、建物保全、法律改正に伴う新制度等）を怠ったまま不適切な業務対応を行った場合には、物件や入居者に対して大きなトラブルを起こすことにつながります。
物件管理についての勉強ですが、法律改正によって新制度がでてきた際に、今までの経験や知識が通用しない場合も出てくるので、常に新しい知識を更新していく必要があります。
まとめ
賃貸物件の自主管理についてメリットデメリットをお話ししてきましたが、大切な賃貸物件をより良く維持するために自主管理が良いのか、もしくは賃貸管理会社に委託すれば良いのかご自身で最適な方法を選んでいただければいいと思います。とはいえ、自主管理にはハードルの高い細かい業務も含まれますし、将来代替わりの際に、自分の代で得たノウハウや知識を次の世代に引き継ぐには時間を要するため、早い段階での引き継ぎ業務を行うことが大切です。このような引き継ぎ業務を考える事なく済むのが賃貸管理会社に委託する事です。自分の代では自主管理が出来たが、将来の引き継ぎ後が不安、若しくは昨今の不動産業界のIT化により、賃貸管理会社による管理を検討する方も増えています。
賃貸管理会社は物件管理のプロなので、トラブルなどが起きたときの対処を任せられること、事務的な作業や法律に関する細かいこともすべて対応ができます。
また入居者からのクレーム対応含め精神的に負担のかかることも賃貸管理会社では適切かつ迅速に対応してくれるので、賃貸管理会社に管理を任せる事を検討してみてはいかがでしょうか。
城東支店 アンサー事業部
原田雅章
