街や都市の特性を把握して賃貸計画を
皆様はご自身がお住まい、もしくは賃貸物件をお持ちのエリアがどんな「街」や「都市」なのかをご存じでしょうか。
今回は弊社神奈川支店が事務所を構えている「川崎市」について紹介させていただきます。
川崎市は1972年に人口98万人で政令指定都市となり、川崎区・幸区・中原区・高津区・多摩区の5つの区が誕生しました。
今ではそこに麻生区と宮前区が追加され、7つの区から構成される細長い地形が特徴の都市となっています。
人口統計を見ますと、2023年1月1日時点で
人口 ：154万516人
世帯数 ：76万2,705世帯
人口密度（人/㎢）：1万671
国勢調査が始まった対象9年の人口を100とした令和2年の人口指数は、
大都市（20ある政令指定都市と東京都区部）の中で最も高く1,805.7人。2番目に高い札幌市の1,364.4人と比べて圧倒的に高い数値となっています。
実際に人口数においては全国各地で減少が見られる中、川崎市は毎年増え続けています。
そして、ただ増え続けているのではなく自然増加数（出生数－死亡数）が政令指定都市の中で最も多く、
出生率においても令和元年時点で一番高い都市となりました。
また、市外から川崎市内に引っ越しをしてくる「転入者の年代別の割合」は、
45％が20代、25％が30代と、若い世代が7割を占めています。
これらの要因もあり、川崎市は平均年齢が43.7歳（令和2年国勢調査）で、
全国平均の47.6歳より約4歳も若く、政令指定都市の中でも最も若い都市となっています。
15歳～64歳の生産年齢人口割合においても全国で一番高いと同時に、
65歳以上の老年人口割合は全国で最も低くなっているので、若い人が多い活気ある都市と言えるかと思います。
人口統計以外に着目してみますと、
有業者の平均年齢や有業率も政令指定都市で第一位。
川崎は工業地帯のイメージが強いかと思いますが、多くの若者が働き産業が盛んな都市となっています。
また、川崎＝治安が悪いといった印象を持っている方が多いかと思いますが、
人口千人あたりの刑法犯認知件数は大都市で最小。
人口10万人あたりの交通事故発生件数も大都市の平均を大きく下回っており、
実は安心で安全な都市となっています。
環境にも優しい都市で、1人日あたりのゴミ排出量も令和元年時点で一番少ない都市です。
最後に管理会社目線でのお話しになりますが、
賃貸物件の購入や新築計画をしていく上でこのような人口動態やどういった街なのかを理解することはとても重要になります。
人口数だけではなく、世帯数がどう変化しているのか、転入転出状況はどうなのか、これらの年齢層はどうなのか、そして出生率はどうなのか．．．など
様々な観点から賃貸経営に紐づけて計画を練っていくことが肝心です。
今回ご紹介した川崎市でいうと、
若い世代の転入が多い＝単身タイプの賃貸需要が有る
出生率が高く自然増加数が一番多い＝若い世帯が増えていく＝ファミリータイプの需要が有る
よって単身タイプ・ファミリータイプ共に賃貸需要はある都市だと考えられます。
実際に川崎市は賃貸物件に住む世帯の割合が政令指定都市の中で
福岡市・大阪市に次いで3番目に高くなっており、関東圏では一番高い割合となっています。
その先の間取りはどうするか、外構や設備類はどうするかなどについては
しっかりとそのエリアの特性を更に細かく見ながら計画をしていくことが大切で、その為に管理会社が存在しているのだとも思っています。
弊社では賃貸建築のお手伝いだけではなく、
その街の統計情報や周辺の環境を把握することができるレポートの作成も承っております。
ご興味ございましたらお気軽にお問い合わせください。
神奈川支店 アンサー事業部
土屋一夢
