不動産取引と消費税＆トヨタホーム東京株式会社プレゼントキャンペーンのご案内
2023年10月1日からインボイス制度（適格請求書等保存方式）が導入されることは、既に皆さまも様々な機会を通じて情報に触れられていることと思います。2019年10月から消費税の軽減税率が導入され、取引において正確な消費税額と消費税率を把握することを目的にインボイス制度がスタートすることになりました。
消費税が導入されて既に30年以上が経過し、私たちの日常生活においても定着していますが、今回は改めて不動産取引と消費税についてお話し致します。
不動産取引においては、消費税が非課税となる場合があります。
そもそも消費税非課税取引には2つのパターンがあります。
・取引の性質上消費税がなじまないもの・消費の概念にそぐわないもの
・政策的配慮に基づくもの・特別に課税しないもの
この2つのパターンがあります。これを主な不動産取引にあてはめてみると、次のようになります。
【1】土地・建物の売買
建物に関しては、会計上「減価償却」という制度があります。建物の取得原価を、その耐用年数における各年度に費用として計上することです。
長期間の利用、時間の経過などにより建物の価値が徐々に減少します。この価値の減少を減価として償却（費用化）するものです。
つまり、減価償却の対象となる建物は、価値の減少＝価値の消費があるものとして、購入の際に消費税が課税される、という考え方となります。
一方、土地は「消費する」という考え方を採りません。土地の価格は、物価変動や需給バランスによって変動するだけで、使用や転売によって価値が減少する、
いわゆる「消費財」ではありませんので、土地は消費の対象とならず、土地の購入に際しては、消費税は非課税となります。
・建物の売主によって非課税となる場合・・・。
建物所有者（売主）が、消費税の課税業者ではない場合、非課税となります。例えば個人が、自宅建物を売却する場合には非課税となります。
（いわゆる建売業者から戸建物件を購入する際には、一般的に建売業者は課税業者に該当するため、消費税が課税されます。）
【2】土地・建物の賃貸借
土地の貸付についても、売買同様、原則として消費税は非課税となります。ただし一部例外として、
（1）期間が1ヶ月未満の土地の賃貸借
（2）賃貸人（地主）がアスファルト敷設やローブでの区画割りなどを行った駐車場の賃貸借
は課税の対象となります。建物については、居住用建物の賃料は非課税、事務所・店舗の賃料は課税、となっています。
一見すると賃料は、居住用建物は非課税であることが原則のようで、事務所・店舗などの事業用建物は課税されることが特別なように感じられます。
実は、消費税が初めて導入された1989年当時は、居住用建物の賃料も課税の対象でした。つまり建物の賃貸借は、使用目的を問わず賃料は消費税の課税対象とされていました。
その後、先程お話ししました、消費税非課税取引の「パターン② 政策的配慮に基づくもの・特別に課税しないもの」として消費税導入から3年後に居住用建物の賃料は特例として消費税非課税となり、現在に至っています。実際には居住用建物の賃料が特例として非課税とされているのです。
・居住用建物の賃料の消費税課税化の可能性・・・・。
政策的配慮として、居住用建物の賃料は非課税とされていますが、理論上この政策的配慮を見直して課税とすることも可能だと考えられます。しかし、居住用建物の賃料は非課税とする措置が定着していることや、仮に課税とした場合、賃借人の負担増は相当大きくなることもありますので、居住用建物の賃料の消費税課税化の可能性はかなり低いものと思われます。
来年のインボイス制度の導入を控え、消費税について改めて考えることのできる機会ではないでしょうか。
今回は、不動産の売買の価格・賃貸借の賃料についてクローズアップしてお話し致しました。今後もこちらから様々な機会を通じて、情報提供を行っていきたいと思います。
本店 運営推進事業部
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