自宅（戸建て）を賃貸に出す際のメリットと注意事項
急な転勤や海外赴任、親との同居、住み替え等の理由で今住んでいる自宅を離れなければいけない又は離れるケースは意外にも多くあります。
そんな時、住まなくなった家を有効活用する方法として「賃貸に出す」という選択肢が頭に浮かぶ方も多いのではないでしょうか。
私も住み替えや実際に空き家にしていた元自宅を賃貸として貸し出せないかというようなご相談を頂くことが多くあります。
そこで、今回は自宅を賃貸として貸し出す際のメリットと注意点を説明します。
自宅を賃貸として貸し出す主なメリット
〇賃料収入を得ることが出来る
戸建て賃貸は市場に少なく、希少性があるためにファミリー層を中心に一定の需要があります。管理会社に管理を任せれば、大きな手間をかけずに不労所得を得られるのが、一番のメリットかと思います。
〇思い入れのある家を手放さないで済む
売却という選択肢もありますが、賃貸として貸し出せば、思い入れのある家を手放さず済みます。また、将来、自身や親族が戻って住むということも出来ます。
〇建物の劣化を抑えることができる
一軒家は空き家にしておくと、劣化が早まります。入居者がいると換気や掃除等が行われますし、建物に異変があれば、早期に発見してもらえ対処することが出来ます。
また、空き家は不法侵入や不法投棄、放火の被害に遭いやすいため、このようなリスク回避にも繋がります。
このようなメリットがあるため、空き家にしたり、売却をせずに賃貸として貸し出すという選択をされる方が多いのですが、貸し出すにあたり、注意しなければいけない点が何点かあります。
自宅を賃貸として貸し出す際の注意事項
〇住宅ローンが残っている場合は、金融機関への相談が必要
一般的に住宅ローンは自分で住むことを前提に借りているため、第三者に貸し出す際には金利の高い事業系ローンに切り替える必要があります。例外的に、転勤期間だけという条件付きや、親の介護のための移住等、やむを得ない理由である場合は、住宅ローンのままで貸し出すことを認めてくれる場合もありますので、まずはローンを組んでいる金融機関にご相談下さい。
〇契約形態の選択
入居者との賃貸借契約の形態には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
一般的な賃貸でよく使われる普通借家契約の場合、契約期間が満了しても正当な事由がない限り、貸主側から更新を拒絶することは出来ません。
一方で、定期借家契約は期間を定め、その期間の満了とともに賃貸借契約が終了する契約形態です。
ですので、将来的に戻って自身や親族が住みたい場合には、定期借家契約で契約しなければ、
戻りたい時に戻れないという事態が発生してしまいますので、ご注意下さい。
補足ですが、普通借家契約に比べ、期間満了にともない、契約が終了してしまう定期借家契約では賃料を抑えて設定しなければ、空室期間が長引く可能性があります。当面、戻って住む予定のない場合は普通借家契約で募集することをお勧めします。
〇賃料収入は扶養の判定に含まれる
賃料収入は扶養の判定に含まれるため、扶養に入っている方は、注意が必要になります。
賃料収入から修繕費等の経費を引いた金額が扶養判定に含まれることになるため、これまで適用されていた税金の控除などが適用外となる可能性があります。
詳しい扶養の条件は、加入している健康保険組合によって異なることもありますので、ご確認下さい。
このような注意事項の他にも、賃貸に出す場合は空室や修繕費等の賃貸経営のリスクを伴いますので、メリットやリスク、注意事項をよく理解した上での決断が重要です。
もし、自宅の貸し出しをご検討中の方がいらっしゃいましたら、実際に貸し出した際にどれくらいの賃料収入が見込めるのかの調査をさせて頂き、皆様が一番いい選択をするお手伝いをさせて頂ければと思います。
最後までお付き合い頂き、有難うございました。
本社 アンサー事業部
谷 佳剛
