遂に施行されたサブリース新法！！～借地借家法の適用について～＆オンライン個別税務相談会のご案内
弊社メルマガでも度々お伝えしておりましたが、昨年12月15日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和２年６月公布）」（サブリース新法）が施行され、弊社のようなサブリースを主商品としたサブリース業界に大きな変革が訪れました。
弊社でも既にサブリース新法に則った契約様式の準備が整いましたので、改めて
何がどう変わったのか？
どう良くなっていくのか？
逆に悪くなった点はないの？
今回のサブリース新法で契約をするオーナー様へ説明・交付が義務付けられた重要事項説明書の内容に沿ってお話をさせて頂きたく思います。
まず、サブリースの契約形態が変わります。
※オーナー様との契約は正式にはマスターリース契約といいますが、話が複雑になることを防ぐため、サブリースの名称で統一してお話いたします。
新法施行前までは、【管理委託契約】という契約形態でサブリース契約を締結している業者が多かったのですが、今回の新法施行以降は【特定賃貸借契約】という契約形態に変わっていきます。
「それがなにか？」という声が聞こえてきそうですが、【特定賃貸借契約】とは賃借人が賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結される賃貸借契約になります。
そして、この【特定賃貸借契約】は借地借家法が適用されます。
ここでひとつ疑問が浮かびます。
そもそも借地借家法といえば、借地権者と建物の賃借人を保護する目的としています。
【特定賃貸借契約】上の保護される賃借人はサブリース業者になります。
サブリース新法はオーナー様を保護することを目的としています。
少し、いえかなり解りにくいというかややこしいですね…。
具体的にお話させていただきたいので、【特定賃貸借契約】で適用される代表的な借地借家法を2つ挙げさせて頂きます。
① 借賃増減請求権（借地借家法 第32条第1項）
② 解約および更新拒絶の正当事由の必要性（借地借家法 第28条）
① 借賃増減請求権（借地借家法 第32条第1項）
元来、サブリース契約は賃料の見直しを2年ごとに行うケースが一般的です。
（弊社では新築時から最長6年間は賃料を据置、以降2年間ごとに賃料の見直し）
しかしながら、借地借家法 第32条第1項では
⑴ 租税の負担の増減により不相当となった場合
⑵ 経済事情の変動により不相当となった場合
⑶ 近傍同種の建物賃料との比較等により不相当となった場合
は、上記期間内でもサブリース業者が賃料を減額できてしまうことになってしまいました。
ただし、空室の増加やサブリース業者の経営悪化が生じた場合は⑴～⑶のいずれかに該当していなければ減額請求はできません。
また、弊社は今まで通り見直し期間内については心理的瑕疵(賃貸物件内の自殺等の事故や周辺に嫌悪施設ができた等)などがない限り絶対守りますと言いたいところですが、今回のサブリース新法は『固定期間賃料の減額はしません』という記載や説明を禁じています。
ここで申し上げるのも誇大広告にあたる可能性があります。
言いたくても言えなくなってしまったことは非常に残念でありますが、これも今まで多くのオーナー様が『絶対に固定期間賃料は下がりません』という約束を守られず、そもそも賃料が下がること、賃料を見直すこと自体の説明を受けておらず、不実告知を受けた結果、被害に遭われたオーナー様が増加したからであって、そのようなオーナー様が一人でも多く減り、悪質な契約の取り方のサブリース業者も減り、業界全体のイメージアップに繋がれば嬉しいことです。
③ 解約および更新拒絶の正当事由の必要性（借地借家法 第28条）
サブリースの解約については、そのサブリース業者ごとに約定の内容が様々です。解約の予告期間から解約時に違約金がかかる場合やかからない場合等など。弊社の元々の契約上では解約の3ヶ月前に事前通知を頂くことで解約ができるとしていました。
今回のサブリース新法においては借地借家法第28条により、オーナー様からのサブリースの解約に正当事由を求めています。一般的に貸主からの解約についての正当事由は自身で使用される相当の必要性、建物の老朽化から借主の重滞納等の信頼関係の失墜等、様々なものが挙げられますが、実際はどれもケースバイケースで正当事由として認められるか非常に不確定的なことばかりです。
最も確実に近い正当事由として認められやすいものとして、財産上の給付が挙げられますが、財産上の給付とは立退料のような金銭の支払いに加え、代替え建物の提供を指します。
サブリースを解約するのに立退料を払わないと解約できない？
とても現実的に考えにくい内容となっております。
しかしながら、任意解約を認める旨を規定していた場合、借地借家法２８条の正当事由がないことを理由としてオーナー様からの任意解約に応じないことは、サブリース業者への信頼を揺るがしかねない極めて不適切な行為であるとされます。
その場合、サブリース業者は不実告知として行政処分の対象となる可能性もあるため、任意解約を認める記載がある場合は、必ず任意解約に応じるしかないと考えられます。
したがいまして、サブリースの任意解約に関しましては、任意解約を認める規定が契約上規定されているか、予告期間はどのぐらいの期間か、違約金はかからないのかを今まで通りよくご確認をして頂ければと思います。
※それでも借地借家法第28条についての説明は義務付けられております。
なにぶん施行されたばかりの新法ですから、色々と慣れるまで解釈が難しいかもしれませんが、皆様にわかりやすくご説明ができるよう弊社では整えておりますし、今まで以上に皆様の賃貸経営のリスクヘッジに寄与できるよう賃貸管理会社として努力して参ります。
本社アンサー事業部 夏 啓安
*********************************************************************************************************************************
オンライン個別税務相談会のご案内
3月20日（土)
【賃貸経営】オンライン個別税務相談会（参加無料 完全予約制限定10組）
賃貸オーナー兼税理士先生が解決！
簡易的な相続計算も承ります！
詳細はこちら>>https://www.hiro-web.co.jp/event/event-25335/
弊社ホームページお申込みフォームからのお申し込みが必須です↓
お申込みフォーム
お電話でのご予約も可能です。
フリーダイヤル 0120-07-6747
2021年3月20日(土)にオンラインにて、税理士兼賃貸経営オーナー
でもある渡邊浩滋先生と提携パートナー税理士先生による個別税務相談を
開催いたします。
今年度の税制改正は新型コロナウィルスの影響があり、とても複雑に
なっております。
さらには今後、生前贈与による相続税回避を阻止する改正が行われることが
示唆されており、相続対策を考えているオーナー様にとっては大きな影響が
あるかと考えられます。
また、来年には「生産緑地」の2022年問題が控えており、手が回らない
オーナー様も多いかと思います。
今回は『大家さん専門の税理士』である渡邊浩滋先生と提携パートナー
税理士先生に、簡易的な相続計算・税制改正対策・税務
テクニックなど、賃貸経営に関わるご相談を限定10組で承ります。
是非お申込みをお待ちしております。詳しくは下記をご覧ください！
■相談会詳細■
3月20日（土）
参加費無料 完全予約制 限定10組
[第1枠] 13:00～13:30 [第2枠] 13:40～14:10 [第3枠] 14:20～14:50
[第4枠] 15:00～15:30 [第5枠] 15:40～16:10
【Zoom】から簡単にお申込みいただけます。
ホームページよりお申込み後に弊社よりメールをお送りさせていただきますので、
【Zoom】のダウンロード方法などをご案内させていただきます。
簡単ですので、お気軽にお申し込みください。
まずは弊社ホームページのお問い合わせフォームより必要事項を入力し、
参加申込みをお願いします。
こちらからお申込み下さい
お申込みフォーム
お電話でのご予約も可能です。
フリーダイヤル 0120-07-6747
