賃貸経営メールマガジン

ここ数年来、弊社管理物件のオーナー様より物件のご売却に関わるお問い合わせを多数頂いております。
こうした状況を踏まえまして、弊社でもオーナー様所有の賃貸物件の売却に関する実際の業務を本格的に開始し、年明け以降も様々なご相談を寄せて頂いております。
賃貸物件の売却においては、「利回り」が特に重視されます。投資家の購入動機に直結する指標です。
「利回り」とは、投資によって得られる利益額の投資額に対する割合で、賃貸物件においては、利益額＝年間家賃収入、投資額＝物件購入額ということになります。

この利回りには、

1.表面利回り（購入に係る費用や賃貸経営に必要な諸経費などを考慮に入れず、

　単純に年間家賃収入を購入額で割ったもの）

2.実質利回り（年間家賃収入から固定資産税や管理費用、火災保険料などの必要

　経費を差し引いた実質的な収入を購入額で割ったもの）

があり、賃貸物件の売却情報においては、表面利回りが一般的に用いられており売却物件に関する広告や販売図面においても表面利回りが掲載されています。
一般的に表面利回りは、以前は10％程度の確保が目安とされていましたが、最近では5％前後で売り出されているケースが多く見られます。この表面利回りをより高くすることで、購入を希望する投資家の購入意欲につながります。
投資家の購入意欲を喚起するため、この利回りをより高くする方法としては、

　（1）賃料を上げる

　（2）売り出し価格を下げる

の2つとなります。
実際に賃料を上げていくことは、借主との交渉が必要になり、借主の心理としても賃料値上げに応じる可能性は決して高いとは言えません。
また、賃貸借契約期間中に賃料値上げの提示は難しく、賃貸借契約更新時を待たなければならないとも言えます。
したがって売り出しの価格を下げることで利回りをより高く設定する、という方法が現実的で、より早く利回りアップを訴求できる方法ということになります。
一方、賃貸物件の中でも、特にファミリータイプの分譲マンション（2LDK～）を賃貸物件としているケースにおいては、利回りを高く設定するために売り出し価格を下げようとすると、実需（物件購入者が自ら居住することを目的とする購入の需要）向けの売り出し価格との開きが大きくなることがよく見られます。
無理に利回りを高く設定しようとすると、売り出し価格が下がり続けてしまうことにもなります。エリアによっては実需の相場価格の下落が予想しにくいケースもあります。
そうした場合には、無理に賃貸物件として売り出さず、賃貸入居者の退去後に実需向け物件として売り出すことで、より高い価格で売却できる可能性が生まれます。少なくとも賃貸入居者が退去するまでは、家賃収入を得られるという点も考慮すべきではないでしょうか。

半面、ワンルームタイプの分譲マンションは、実需が少なく、建築当初から投資家向けの賃貸物件として販売されているケースが多くあります。こうした物件は、売却においても購入によって家賃収入が得られる状態であることが望まれます。空室の状態で売出しを開始しても、なかなか買い手が見つからず、時間が経過してしまいます。まずは家賃収入を得られる状態にし、その後に売却する、というシナリオが良いでしょう。また、同物件の他の号室が同時に売り出されているケースもよく見受けられます。他の号室の利回りなども参考にしながら、売り出し価格を見直していくことも必要でしょう。

以上のような点も考慮に入れながら、実際に賃貸物件のご売却をご検討ください。

運営推進事業部
岡野　明徳

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2.)オーナー様向け！賃貸物件 完成・建築中 個別内覧会

2022年3月26日（土）、27日（日）に
完全予約制で完成済み・建築中賃貸物件のオーナー様向けの個別内覧会を行います。

 

昨今の社会情勢の変化に伴い新たに賃貸計画をお考えの方の中には、
ご不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
賃貸管理会社である私たちも、この状況下でどのような賃貸物件であれば
需要を獲得することができるのか、また新型コロナウィルスの終息後も
引き続き安定した賃貸経営のサポートをすることができるのか、
試行錯誤を繰り返しております。

 

どのような賃貸物件を創り上げれば中長期的に安定した賃貸経営になるのか、
正解は1つではありませんが、数多くの賃貸物件をお預かりさせて頂いている中で、
そこからたくさんのヒントをいただき、弊社の賃貸建築コンサルティングにて
その成果を十分に活用させていただいております。

 

そこで、今回は弊社から間取り等のご提案をさせていただき、コロナ禍においても
“完成一ヶ月前に全室申込を獲得”した物件や“リモートワーク仕様”の物件等、
木造・軽量鉄骨造・重量鉄骨造・PC造の4つの異なる構造・建築会社の
全6現場をご案内致します。

 

01　グランシャリオ日進
アクセス：JR川越線『日進』駅より徒歩8分
構　　造：木造2階建

 

02　LULL SETAGAYA
アクセス：東急世田谷線『松陰神社前』駅より徒歩3分
構　　造：軽量鉄骨造3階建

 

03 アリビオハイム
アクセス：JR中央・総武線『平井』駅より徒歩5分
構　　造：木造3階建

 

04　Grand Soleil 和田
アクセス：京急大師線『港町』駅より徒歩9分
構　　造：重量鉄骨造4階建

 

05 Village Value.T
アクセス：東武スカイツリーライン『竹ノ塚』駅より徒歩3分
構　　造：PC造3階建

 

06 ルシール門前仲町
アクセス：都営大江戸線『門前仲町』駅より徒歩4分
構　　造：重量鉄骨造4階建

 

なお、当日は感染対策を徹底したうえで、1枠1組様限定の完全予約制でご案内致します。
ご予約なくご来場いただいたお客様のご対応は出来かねますので、webやお電話で事前にご予約ください。

 

■個別内覧会詳細■

3月26日（土）27日（日）
参加費無料　完全予約制（1枠1組様限定）

(1)10:00～11:00　　(4)13:00～14:00
(2)11:00～12:00　　(5)14:00～15:00
(3)12:00～13:00　　(6)15:00～16:00

 

※両日とも上記時間枠で行います。
※ご入居者様が決まり満室となった際、ご覧いただけない場合がございます。
※他の日程をご希望の方はお気軽にご相談ください。

お越し頂いたお客様には弊社オリジナル小冊子プレゼントします。
皆様のご参加心よりお待ちしております。

フリーダイヤル 0120-07-6747　ご不明点はお電話でお問い合わせ下さい。