民法改正に伴う不動産業界への影響とは？＆～オンライン打合せ始めました～
皆様もご存知かと思いますが、4月1日に民法改正が施行されました。新型コロナウイルスの影響であまり取り上げられませんでしたが、賃貸管理の実務においても法改正によってさまざまな影響が出ております。その中でも、オーナー様に非常に重要なのが「連帯保証人」に関する規定です。現状の賃貸借契約書をそのまま使っていると問題が発生する可能性があるのでご紹介したいと思います。
極度額の設定が必要
改正民法第465条の2（個人根保証契約の保証人の責任等）により、個人が賃貸借契約の保証人となる場合、極度額を設定し、保証人はその範囲内で保証債務を負うことになります。極度額の定めのない保証契約は無効となりますので、適切な極度額の設定が必要となります。
例えば、家賃10万円の物件で極度額100万円の連帯保証だったとします。この場合、連帯保証人は最大で10ヶ月分の滞納家賃を立て替える責任を負い、100万円を超えて家賃滞納をしても、その後の家賃を立て替えて支払う必要はなくなります。
賃借人・保証人の死亡による債務の元本の確定
改正民法第465条の4（個人根保証契約の元本の確定事由）により、借主または保証人が死亡した場合、保証人（または保証人の相続人）は死亡時に存在する借主の債務を保証（負担）することが確定し保証契約は終了します。それ以降、賃貸借契約が継続しても保証人なしの契約となってしまいます。
例えば、建物賃貸借契約書で賃貸借契約の継続中に連帯保証人が亡くなった場合、この時点で連帯保証人の責任は確定しますので、この時点で何も滞納などがなければ、連帯保証人が責任を負うべき額はありません。
情報提供の義務
改正民法第458条の2（主たる債務の履行状況に関する情報の提供義務）により貸主に、改正民法第465条の10（契約締結時の情報の提供義務）により借主にそれぞれ情報提供の義務が課されることになりました。
要約すると、賃貸人が保証人に対し、賃料の支払い状況について賃借人の承諾なく提供できるよう、情報提供義務を負うと整備されました。
今回の民法改正で保証契約に関する基本的なルールが大きく改正されたため、通常締結される保証契約についても大きな影響を受けることになります。賃貸借契約時はもちろん改正民法の施行日以降の契約更新も対象になってきますので、オーナー様においては内容を理解のうえ特に留意する必要があります。また、保証人を立てるのではなく、保証会社が利用されることが増えていくでしょう。
最後までお読みいただきありがとうございました。
城東支店 アンサー事業部
鈴木 聖将
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