今オーナー様ができる台風被害の備え方＆～オンライン打合せ始めました～
2019年9月に上陸したまだ記憶に新しい台風15号。千葉市付近に上陸し、関東各地で記録的な暴風となりました。
アメダス千葉では、最大瞬間風速57.5m/s を記録し、観測史上1位となりました。風にあおられるなどして、首都圏および静岡県で少なくとも重軽傷者90名以上の人的被害が発生しました。千葉県市原市ではゴルフ練習場のポールが倒壊して民家に直撃したほか、君津市では鉄塔2基が倒壊するなど、各地で倒木や建物損壊などの被害がみられました。また、大規模な停電や断水も発生し、現在も懸命の復旧作業が続いています。
そこで、今回は2020年にも猛威を振るうかもしれない台風の被害への備えや、被害があった際の対応についてお伝えしていこうと思います。
■建物の保険に注意、風災と火災の違い。
火災保険では全ての商品が『風災・雹災（ひょうさい）・雪災』をセットしていますが、昨今の住宅用火災保険商品では『水災』がオプションであることが多い為、注意が必要です。また、近くに川がない地域でも、台風による集中豪雨による排水の逆流で水災被害がおこることもあります。集中豪雨による洪水で建物が全損、半損してしまった場合、水災の補償がついていなければ保険で備えることはできません。水災が心配な方は、加入されている火災保険に『水災』のオプションがついているか確認しておいたほうがいいでしょう。
■入居者から損害賠償を請求されたら
台風によって建物が被害を受け、入居者から賠償を求められるケースも多く発生しております。多くの賃貸借契約書には、免責事項として『地震、火災、風水害等の災害、盗難などその他不可抗力と認められる事故によって生じた損害について、オーナー又は入居者は互いにその責を負わないものとする。』などという条文がはいっています。しかし、それを盾に軽い対応をしてしまうと、入居者との関係悪化に繋がりかねない為、対応としては入居者自身が加入している家財保険を使ってご自身で対応してもらうようにすると良いでしょう。
■居住不能になってしまった場合
台風で大きな被害があり、屋根が破損したり床下浸水したりして、入居者が居室に住み続けることが難しい場合も入居者に対する補償はオーナーの火災保険では対象外となります。
この場合、民法には規定はありませんが、賃貸借契約は当然に終了するというのが判例・通説となります。賃貸借契約書にも、『賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び利益をすることが出来なくなった場合には、賃貸借は、これによって終了する。』などという規定がある場合もあります。2020年4月から施行される改正民法では、616条の2に、賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了が規定されたため、今までの判例・通説がより明確になりました。また台風により建物が全損したことは不可抗力のため、『住めなくなったので引っ越し費用を出して欲しい』と言われたとしても、オーナーには責任は無いことになります。
■居室が一部しか使えない場合
居室の一部がえなくなったけれど住むことができる場合、賃貸借契約は存続しますし、オーナーには建物の一部が滅失したことについて責任がないため、損害賠償責任も負いません。では、入居者がすべての被害を被るのかというとそうではなく、『賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失した時には、賃借人はその滅失した部分の割合に応じて賃料の減額を請求することができる』と現行の民法には定められています。
このような建物の一部滅失による家賃収入の減少に備えるためには、またも保険が活躍します。火災保険の家賃収入特約を付加しておけば、火災保険の補償項目と同じ事由によって家賃が減少した場合に備えることが可能です。
今後も台風による災害は避けられませんが、これを機にオーナー様自身が加入している建物の火災保険や、入居者が加入している家財保険、使用している賃貸借契約書の条文を確認しておくことで万一の時に役立つはずです。
城東支店 アンサー事業部 原田 雅章
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