減価償却利用の節税＆賃貸経営オンラインセミナー
不動産経営をしていれば減価償却という言葉は嫌でも耳にします。
プロの税理士でもなければ深く理解することは難しいと思います。
私共賃貸管理会社としも大まかにはわかっていますが、その細部についてはプロに譲るほかありません。
ただ、知らないからそれでいいの?ということはありません。
浅くても知っておく必要がある知識だと思います。
減価償却は資産を取得した際にかかった費用を各年に分割して必要経費として行うことです。
賃貸物件を取得する際には高額な費用が掛かります。
しかし、その費用をその年に必要経費として計上できません。
建物の法定耐用年数に則り分割して必要経費として計上します。
当然建物の構造が頑強になるほど法定耐用年数は長くなります。
しかし、建築コストはそれに比例します。
ただ、立地条件や間取りの良し悪しにより変わりますが、頑強な建物は賃料が高くなる傾向です。
ここで注意しなければいけないのが、減価償却を利用した節税対策の甘言にはご注意いただきたいということ。
ここで重要になってくるのは『損益通算』です。
損益通算とは各種の所得金額の計算時に生じた損失のうち、不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得についてのみ一定の順序に従って、
総所得金額等を計算する際に他の所得の金額から控除できる制度（出典：国税庁）
要は確定申告時に給与所得のプラス部分と不動産所得のマイナスを合算した所得で計算され課税されます。
しかしご注意いただきたいのは不動産所得でも赤字の場合は土地に対する利息の損益通算はできないという事です。
さらに借入金の元本返済額が減価償却費を上回ることを『デッドクロス』といいます。
減価償却と借入金の元本返済額はその特徴として真逆の性質を持っていて、減価償却は支払いを伴わないお金で、節税効果もありますが、借入金の元本返済額は費用にならず支払を伴うお金でキャッシュとして流れてしまうので節税の効果はありません。
借入金の元本返済額が減価償却額を上回るデッドクロスの状態になると、場合によっては利益が出ているのにキャッシュフローはマイナスになってしまっているという事もあります。
賃貸経営でキャッシュフローを悪化させないためには借入金額の設定を減価償却費を意識してそれを超えるような状況に陥らないことも重要です。
節税だけを考えて賃貸経営をすることは多大なリスクをはらむと思われます。
実際の賃貸経営と帳簿上の問題とで両面違いもあります。
そのバランスを見極めて健全な賃貸経営を弊社ではお手伝いさせて頂きます。
昨今コロナウイルス感染の影響でリモートワークや賃料の減額請求などの
賃貸業界においても大きな変革の時期が来ていると思います。
その中で賃貸経営をされることの意義ということが今後問われてきます。
その際に寄り添えるのは賃貸管理会社だと思っております。
皆様のご資産を守りながら社会的な意義も見定める賃貸経営をご提案できたらと思っております。
長文失礼いたしました。
東京本社 アンサー事業部
門脇 輝
賃貸経営オンラインセミナー
2020年7月18日(土)にオンラインにて税理士兼賃貸経営オーナーでもある渡邊浩滋先生による賃貸経営セミナーを開催いたします。
未曾有の新型コロナウイルスの影響により、賃料の減額請求・家賃猶予を受ける可能性も出ております。まだ実際に直面していなくても今後に備える必要があります。税理士でご本人も賃貸経営を行っており、大家さんの視点で賃貸経営を支援する『大家さん専門の税理士』であり、司法書士も兼ねていることからワンストップサービスを提供されている、渡邊浩滋先生にオンラインでセミナーを行っていただきます。
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まずは弊社ホームページのお問い合わせフォームより必要事項を入力し、参加申込をお願いします。
