賃貸借契約書を確認して、万全の不動産賃貸経営を
物件の詳細な情報が記載されている『賃貸借契約書』。
これはとても大切な書類ですが、その内容を把握されている方は少ないのではないでしょうか。
今回は賃貸経営を支える重要な内容が詰まっている『賃貸借契約書』について、管理会社が他社からの管理引継ぎや、オーナー自主管理物件を新たにお預かりした際に実際に起こる問題点も含め、賃貸借契約書の確認のポイントをお伝えしていこうと思います。
①賃貸借契約書の確認がなぜ必要なのか？
投資用不動産を購入の際に各部屋の家賃や契約期間が書かれている収支表（レントロール）をみて利回り計算など行い検討をされると思いますが、購入後に引き継がれた賃貸借契約書を隈なくチェックされている方は少ないのが現実です。
何か問題が起きた時のためにも、その内容は把握しておいて損はないと思います。
とは言え把握するとしても、かなりの労力を必要とする場合があります。
前所有者がずっと同じ不動産会社（仲介業者）にお客様付けを専任で頼んでいた場合は別ですが、色々な仲介会社がお客様付けをしていた場合は様々な賃貸借契約書が混在しているのがほとんどだからです。
②賃貸借契約書（原本）の大切さ
途中から管理替えする際に管理会社がとても困るのは、最初に締結した賃貸借契約書の原本が無く、更新する際の更新書だけがあるというケースです。更新書は内容が簡略化されてしまっていることが多いため、肝心の契約内容が分かりません。
このパターンの場合、一番困るのが退去時になります。敷金精算の特約事項が分からないとオーナー様に不利となることがあります。
例えばもし同じ仲介不動産会社が仲介されたお部屋が他にあれば、賃貸借契約書は同じであろうと予測ができますが、正解とは言い切れません。
また、もしも訴訟になった際に契約書の内容が分からないと不利になる可能性が高くなります。賃貸借契約書のコピーしかない場合、契約内容が分かるため管理上はそこまで困ることはありませんが、万が一訴訟になった場合は、改ざんや偽造の可能性もあるので証明力が落ちてしまいます。
というように賃貸借契約書の原本はとても大切なものになります。
③砦となる連帯保証人
次に挙げる問題点として、連帯保証人関係です。最初の賃貸借契約を締結したのがかなり前だと、何かあった際に連絡が取れないということが起こりがちです。
電話番号変更や転居しただけならいいですが、既に他界されていることもあります。
契約更新の書類には連帯保証人の署名捺印をもらわないことも多く、自動更新が長く続くと、いつのまにか連帯保証人の意味がなくなってしまうことがあります。
また賃貸借契約書に連帯保証人の実印の押印と印鑑証明書の添付をお願いしている不動産会社が多い理由として、本人が連帯保証人を認めた意思表示をしたいためです。
④家賃保証会社や家財保険の確認
時代とともに、連帯保証人をお願いする代わりに家賃保証会社を使用することが多くなりましたが、賃貸借契約書類の中にその内容が分かるものが入っていないことがあります。ひどい場合、家賃保証会社と契約している事すら分からないこともあるのです。
また、管理替えの際に火災保険が既に切れていて無保険の入居者もいる場合があるので、注意しておかないといけません。
家賃保証契約は本来、賃借人と家賃保証会社との契約になりますので、賃貸人であるオーナー様は契約の当事者ではありません。
しかし、家賃滞納が発生した時にその補償を受けるのはオーナー様ですし、入居審査の時も家賃保証会社と契約することを含めて審査を承認しているはずなので、無関係ではありません。家賃保証契約は、会社ごと、商品ごとに契約内容や保証の範囲が違います。また、滞納などが発生した時の申請方法も違い、申請が遅れると補償が受けられなくなる場合もあります。
新築からずっと同じ管理会社が管理していて、その管理会社を引き継いでいるならば、家賃保証会社の内容は管理会社が全て把握しているので問題ありません。しかし、自主管理の場合や、過去に色々な不動産会社が賃貸借契約に関わっていた場合にはオーナー様もしっかり確認しておく必要があると思います。
契約は相手があることなので、賃貸借契約書類に問題があってもすぐに解消できない場合もあります。ですが、入居者さんとの関係が良好であれば、契約書に多少問題があっても退去時まで平穏に過ぎることも多いのです。リスクを把握し、その部屋の入居者さんと良い関係を築いていくのも、一つの問題解決の手になります。
まずは賃貸借契約書に興味をもつことが大切になってくると思います。
最後までお読みいただきありがとうございました。
城東支店 アンサー事業部 原田 雅章
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