宅建業での『営業保証金』制度とは？
去る8月20日、弊社の3番目の支店として城東支店を開設致しました。東京城東エリアと
千葉エリアを担当エリアとし、地域密着でよりきめ細かいサービスの提供を目指して参ります。
さて、宅地建物取引業者である弊社が、新しく支店や営業所を開設するときに、重要な手続きがあります。それは「営業保証金」の供託です。「営業保証金」の供託が義務付けられている理由は、不動産取引において、取引金額が高額になる場合が多く、取引の相手方が被る損害額も高額になることが多いため、一定の資力がある事業者のみに免許を与えることや営業所の開設を認めることで、資力のない事業者が不動産取引に関与することを防止することにあります。また、実際に不測の損害を被った取引の相手方には、営業保証金から確実に弁済を受けられるようにすることで、取引の安全を確保しようという目的もあります。
この営業保証金の供託に代えて、宅建業者が宅地建物取引業保証協会に加入して「弁済業務保証金分担金」を納付する方法をとることも可能です。現在国土交通大臣の指定を受けている宅地建物取引業保証協会は公益社団法人不動産保証協会と公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会の2団体です。（弊社は前者の団体に加入しております。）これらの団体に納付した「弁済業務保証金分担金」から実際に不測の損害を被った取引の相手方が弁済を受けられることになります。
弁済を受けられる要件としては、不動産取引を通じて生じた債権であることと定められています。具体的には宅地・建物の売買代金の請求、支払った売買代金の返還、宅建業者が業務処理に際して受け取った預り金等の返還、詐欺や横領などによる損害賠償、契約締結前の過失に基づく損害賠償、瑕疵担保責任による損害賠償、違約金の特約に基づく違約金の支払請求などがその対象となります。
こうした損害に対する弁済を求める状況となる前の段階として、宅地建物取引業保証協会は苦情解決業務も行います。協会員（宅地建物取引業者）が取り扱った不動産取引について、取引の相手方から苦情の申し出があった場合、その相談に応じ、申出人に必要な助言をし、事実を調査し、協会員に説明を求める資料の提出を求めるなどして、当事者間の自主的な解決に向けて支援をするという業務も行っています。
以上の制度は、不動産取引において発生するトラブルに対応するための備えではありますが、こうした事象が起こらないよう、宅建業者は常に安全な取引を第一とする姿勢が求められると言えるでしょう。
運営推進事業部 岡野 明徳
