『賃貸住宅の1階部分を考える～新たな駐車場活用法～』＆不動産相続セミナーのお知らせ
皆様こんにちは。
本日は賃貸住宅1階部分の新たな活用法を夏がお伝えします。
1階部分の賃貸住戸は隣地の建物の影になりやすいため、日当たりが良好でなかったり、外部からの侵入が容易で防犯面の心配もあったりと、入居者が敬遠しがちで成約率が悪いことが起因して賃料も多くは望めない等、皆様の中でも賃貸計画において1階部分の何かしらの対策は必要不可欠であるとお考えの方が多いのではないでしょうか？
その対策として、以前から弊社でも外構の計画や1階部分の賃貸住戸を特別な間取りにしてみたりと下記のメルマガやセミナー等を通してお伝えしてまいりました。
【参考URL】
https://www.hiro-web.co.jp/magazine/for-rent/7587/
https://www.hiro-web.co.jp/magazine/new_maga/8768/
他にも、屋根を活用したソーラーパネルで発電をしている賃貸住宅では売電や共用部電気を賄うのではなく、1階部分の賃貸住戸に発電した電気を活用し、2階よりも1階に入居者にメリットを感じて頂いたり、1階部分のみ特別な設備（必須・標準設備ではない）を一つ二つ設置し、入居希望者を上手に誘導している物件事例も見かけたことがあります。
しかしながら、例えば1階部分の住戸のバルコニーが接道面に向いており、更には接道面に歩行者等の通行が多い等、そもそも賃貸住戸には向いていない場合、店舗・事務所等の事業用の用に供したり、車所有の入居者を取り込むため駐車場にされたりといった答えに辿り着くのではないでしょうか？
ただ、店舗・事務所の場合は1階であることがウリとなるため、住居と比較しますと賃料も高額になりやすく、高利回りを狙えますが、経済情勢に左右されやすく空室リスクが非常に高いこと・対策も難しいことは皆様ご周知のとおりで、なかなか手が出しづらいことかと思います。
では、駐車場の場合はどうでしょうか？
前述の通り車所有の入居者を取り込める等入居者の層を厚くすることが可能ですが、その一方で、住居で計画された場合と比較し、賃料は高くなりづらいですし、昨今、若い世代では車離れが進んでおり、思ったよりも駐車場の成約が進まないなか、住居部分が満室になってしまい、借り手がいないという事態も少なくありません。
それでも賃貸住宅が存する街区や住居部分の間取り次第では駐車場のご計画が必須になることもしばしばあるでしょう。
その場合、入居者の外部貸しが可能な駐車場仕様であれば、月極募集を行うことで対策とすることができますが、それでも、月極駐車場の募集も足が速いとは言えず、空車リスクはあります。
コインパーキングやカーシェアリングといった対策も考え得るのです
が、立地が厳しい場合借上げ不可となってしまったり、業者の運営が円滑に進まない場合、解約に至るケースが多々あります。
借上げでなく初期投資されている場合、それなりの痛手になる可能性もあります。
そこで、更なる対策として『パーキングシェア』という業態が出てきております。
パーキングシェアとは既にご存知である方もご存じでない方もいらっしゃるかと思います。最近では大手も参入している業態で、空いている駐車区画をパーキングシェア業者のサイトに掲載していただき、ネットやスマホのアプリ等で検索可能で、かつ予約ができるコインパーキング(実際はクレジットカードによる決済式)です。
私もお客様とお打合せ等の際に、お打合せ場所の周辺にコインパーキングが空いておらず、渋滞等を考慮しせっかく早めに出発をしたにも関わらず、お約束の時間ギリギリになることも珍しくありません。
(決して遅れませんが…)
そして、その辺りの月極駐車場を眺め、『ここに停められたらいいのに』
と想像したこともあります。(決して停めませんが…)
それが、パーキングシェアという形で実現しました。
オーナー様側のメリットとして優れた点は特別な機械も必要とせず初期投資なく始められ、並行して月極募集もできる点です。
月極契約が成立しましたら、業者の方で募集を止めます。
つまり、月極駐車場の空車期間のみの運用が可能で、その間失われる収益を多少なり補填できるというものです。
(業者とオーナー様との売上配分は業者によりますので、ここでは触れません)
ただ、正直新しい業態ということもあり、残念ながら普及はしきれていません。
駐車場を不特定多数の方に利用されるや不正駐車が起こった際の対策も未熟で懸念や課題はありますが、今後、どのように対策されていくのか次第では賃貸住宅運営上、非常に強い味方になる日が来るかもしれません。
長文になりましたが、最後までお付き合い頂きありがとうございました。
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