空室対策?（中古物件募集編）
1.【空室対策?(中古物件募集編）】
皆さんこんにちわ。今週は黒沼が担当します。
賃貸業界では『繁忙期』といわれている時期も終盤戦！ただ、中古物件の場合3月に最も解約（退去）が多くなり、空室の発生する可能性が高くなります。
前回、お伝えしたようにこの時期（１月?３月）に竣工・引渡になった物件が多い為、入替えも最も多くなるわけです。
今週は、【中古物件募集】にスポットをあててレポートしていきます。
1月?2月解約の部屋であれば、現状回復（内装工事・ルームクリーニング）をしても、まだ繁忙期の期間に余裕がありますが、3月に解約になる部屋は、現状回復をしている間に繁忙期が過ぎてしまう事も多く、ゴールデンウィーク（4月下旬?）迄に成約出来ない場合は、長期空室に繋がる危険性が高くなりますので、より気をつけたい時期とも言えます。
今年は、全体的に入居希望者の動き（住み替え・新規）は鈍いように感じられます。
先日、弊社管理物件の新築物件の現場見学会に入居申込みのお客様と内見にみえた仲介業者の営業マンの方にお話しを聞いたところ・・・
私 「今年の繁忙期は全体的に入居者さんの動向はどうですか？」
営業マン「通常の時期と比較すれば、忙しいけれど繁忙期とは思えないくらいの来客数で困っちゃいます。」
私 「でも・・3月?4月のＧＷ前までは、社会人の方やファミリー世帯の方の動きも通常ありますが・・・今年はどうでしょうか？」
営業マン「確かに社会人とファミリー世帯の方は、若干期待できますが・・・新婚カップルや学生を対象とした物件については、2月が勝負どころなので3月?4月については、あまり期待できないと思います。」
私 「新婚カップル向けの物件や間取りも厳しいですか・・・!?」
営業マン「ここ数年、ジューンブライド（6月の結婚式）を避け、３月?4月に挙式をして、ＧＷに新婚旅行に行かれる方々が多く、必然的に物件探しも、以前より前倒しになり、2月までには大抵の方は決めている場合が多いんですよ」
これは、都内でも入居者の住みたい街ランキングで、単身者にもファミリー世帯からも人気で、連続1位になっている「吉祥寺」に店舗を構える仲介業者の営業マンの話です。他の人気エリアに店舗を構える営業マンにも話しを聞いたところでは、全体的に似たような話しが非常に多かったように思えます。
3月に入替えがあり、原状回復の期間を待たなければいけない中古物件・・・
または繁忙期の前から空室状態にあり、長期空室の状態にある中古物件・・・
この時期に決めちゃいましょう！
前回の「新築物件募集」の際のチェック項目と同じように中古物件についても見ていきましょう！
ご自分の物件をどのように募集しているか？されているか？再度確認してみてはいかがでしょうか？
◆◇チェック項目は概ね以下のような内容を確認してみて下さい◇◆
A．募集はされているか？
原状回復が済んでからから募集を開始すると思っていませんか？開始しようと考えていませんか？
それでは、時期的に遅すぎます。まだ開始していないようなら、部屋が入居中でも、解約が決まっているなら募集を開始しましょう！
管理会社や地場の仲介業者に管理業務を委託されているオーナーさんは、ご自分の物件が募集されているか？確認しましょう！
もし、募集されていないのであれば、急いで募集するように連絡した方が良いですよ。
B．賃貸条件は周辺相場とズレていないか？
■周辺賃料相場よりも高い賃料設定にしていませんか？
■敷金・礼金の設定はどうですか？
■共益費（管理費）の設定はどうですか？
以上は、家賃を中心に契約時の入居者の【初期費用】（総支払額）やランニングコスト（管理費など）を相対的に見て、適切かどうか？チェックして下さい。
■特殊な入居条件の設定をしていないか？
喫煙者NG、女性(男性）限定、学生限定・・・など
【限定条件】は、競合物件がすくない時代は良かったかもしれませんが、現在のように市場全体に供給過多とも言われている時代に限定条件を設ける事は、入居希望者の数を制限する事になり、大概の場合は不利な要素になります。
Ｃ．長期空室の部屋又は、物件の状態は大丈夫ですか？
■部屋の臭い・ホコリは溜まっていませんか？
■カビなどは発生していませんか？（畳・クロスなど）
■物件全体の印象はどうですか？
※共用廊下や階段、ゴミ置場や自転車置場など共用部が全体的に整理整頓され清潔に保たれているでしょうか？
この時期に引越しなどが多い為、ダンボールや家電、本・雑誌などの不法投棄も多く、一度不法投棄を長期にわたってゆるしてしまうと、あっという間にゴミ捨て場にされてしまいます。
ご自宅から離れている物件などは、普段中々見に行けない場合が多いかと思いますが、決まらない（特に長期に渡って、空室が解消されない）部屋・物件には、なにかしら原因があると思いますので、確認してみて下さい。
※募集・賃貸借契約を何処に委託するにしても、
【より多くの仲介業者】に協力してもらう事！
【より多くの入居希望者】の目に触れる。目を付けて貰える環境を整備する事が最も必要な事だと思います。
☆今週も最後までお付き合いいただき有難うございました。
