賃貸経営メールマガジン

今回横浜支店小林が担当致します。
よろしくお願い致します。

 

最近、不動産に限らず、世の中は不景気で良くないという声が多く、ネガティブ的な情報ばっかりに感じます。
そこで、今回は数少ないポジティブ的な事にします。

 

街中やチラシで『アウトレットマンション』ということばを目にしませんか？
新築マンションの売れ行きが低迷している中、残戸を買取り、再販するという販売形式が増えています。

物件によるとは思いますが、築１?２年ぐらいで未入居物件が、新築時の50?70％ぐらいの価格で販売されています。

しかし、現在の世の中で割安だからといって右から左へすぐに動くものではありません。数ヶ月広告が打たれ、現地販売センターが設置されているのが現状です。

 

そこで、あえて今がチャンス！！？？

賃貸管理会社にいる私から見たら本当にチャンスです！
マンション販売価格に対し、賃料は比例しないからです。

これは土地価格に対しても同じです。もちろん、絶対に、全物件とは言いません。数年前?数ヶ月前までに「土地の値段が上がったから賃料あがるでしょう？」
「この部屋○○○○万円したから、賃料○○万円以上はするでしょう？」
と、私は良く聞きました。即答でＮｏ！とは言えませんが、ほとんどがＮｏ！です。

すなわち、マンション価格が下がっても、賃料は下がらない！！
しかし、全ての物件に対して言える事かと言うと、それは絶対に違います。

前回でも触れましたが、全ての条件をクリアする必要があります。

 

1、立地（必ずしも駅近がより良いとは限らない）
2、供給（同マンション内はもちろん、近隣で競合となり得る物件の絶対数）
3、需要（賃貸市場上、需要が０の場所にマンションは建てないと私は思っています。）
4、賃料（エリアの成約ＭＡＸ・ＭＩＮＩＭＵＭ賃料）
5、駐車場有無（50％？100％？自走式？機械式？権利継承の不可等）

 

物件により、優先順位は異なりますが、上記５項目が当初検討する段階での最低ラインだと思います。
その後、間取り・設備・階数・ロケーション等の付加価値へ進んでいくのです。
その為、一概に沿線・駅・エリアでの良し悪しの判断は難しいと言う事です。

 

私は、この供給多数の時代に、理想により近い物件に巡り会う最もの近道になれる様に日々情報収集とアンテナを張り巡らせています。