更新料の今後
皆さんも報道等でご存知かとは思いますが・・・。
先月下旬、大阪高裁で、『更新料は無効』として、家主に対し更新料の返還を命じる判決が下されました。
京都在住の男性が、家主に対して更新料など55万円の返還を求める訴えを起こしたもので、一審では昨年3月に『更新料は有効』とし、男性側の訴えを棄却する判決が下されていました。ところが今回の二審で、『更新料の契約条項は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法第10条に違反しているので無効』とし、家主側に45万円の返還を命じる逆転勝訴の判決が下されたものです。
これまで、更新料をめぐる裁判はたびたび起こっておりますが、高裁での判決は今後の更新料をめぐる裁判に大いに影響が生じることになるでしょう。
さて、そもそも更新料とはどんなものなのでしょうか？今回はその更新料について述べてみたいと思います。
賃貸借契約の満了時に契約の更新にあたって借主から貸主に支払うものを『更新料』といいます。しかし更新料は法律上支払が義務付けられているものではなく、また、更新料の支払は、首都圏などでは一般化されていますが、全ての地域において行われているものではありません。ですから更新料についてはさまざまな解釈をされています。よって裁判で更新料支払の争いが数多くなるのです。
更新料の解釈
１．月額家賃の補填
２．礼金・権利金の補填
３．更新に関する事務手数料
など
首都圏などでは更新料は、賃貸経営における重要な収入源の一つとして考えられております。ただ、更新料がどうして必要かの問いに対して、統一された見解が無いので、上記の解釈のように説明するしかありません。当然その説明で納得がいかない場合は争いとなり、場合によっては裁判にまで発展するのです。
今回のケースでは、賃料4万5千円、更新料は1年ごとに10万円とのことなので、通常2年ごとに賃料の1?2ヶ月分と考えられている更新料の価格からすると、4倍以上高い更新料を支払っていたことになります。したがって、今回の判決によって直ちに全ての契約について『更新料は無効』となることはないと思います。
しかし近い将来、更新料は支払わなくても良いものという認識が消費者に広まり、結果、更新料自体が無くなるかもしれません。そうなると、更新料が徴収できなくなる分、賃料に不足分が上乗せされる可能性が高くなります。
借主側の上告により、この裁判は係争中となります。今後の結果次第では、賃貸管理業に大きな影響を与えることになるでしょう。管理会社である我々も、今後の対策を動向を見ながらたてていかなければならないと思っております。
今回の裁判のその後についてなど、また次の機会にこの場で述べていきたいと思っております。
最後までお付き合いありがとうございました。
