敷引き特約の有効判決
東日本大震災において被害にあわれた皆様に、心よりお見舞い申し上げます。また、一日も早く復興されますようお祈り申し上げます。
平成23年3月24日、賃貸業界において注目すべき判決が最高裁判所で下されました。更新料をめぐる裁判同様、敷金をめぐる裁判は、事案ごとにさまざまな判決が出ておりました。敷金については貸主と借主との間でトラブルになりやすい事項のひとつですが、今回はこの判決について取上たいと思います。
今回の事案の争点は、「敷引き特約」が有効であるのか、また、消費者契約法第10条に違反していないかということです。内容は以下のとおりです。
物件； 京都市のマンション（65.5?）
契約期間； 平成18年8月21日より平成20年8月20日（2年間）
賃料等； 賃料9万6000円 共益費1万円
保証金； 40万円
礼金； なし
更新料； 賃料の1月分
契約解除； 平成20年4月30日
その他； 控除した金額で、経年変化や通常損耗による原状回復の費用に充てる旨明記。
入居から退去にいたるまでの経過年数に応じた額を差し引き、残額を返還する。
経過年数ごとの控除金額は以下のとおり。
1年未満；18万円
2年未満；21万円
3年未満；24万円
4年未満；27万円
5年未満；30万円
5年以上；34万円
借主は40万円の保証金のうち、21万円を控除した残額19万円を、借主に返還した。
借主は貸主に対し、敷引き特約は、消費者契約法第10条に違反しており、無効であるとし、控除された21万円の返還を求めていました。
ちなみに、1・２審では有効・無効で判決が分かれていました。
今回、最高裁判所が敷引き特約を有効とした理由は、以下のとおりです。
１．本来、通常損耗等の補修費用は、賃料に含まれているのが通常だが、これにあてるべき金員を敷引金により授受する旨合意していることから賃料にはその費用は含まれないとみるのが相当であり、敷き引き特約により借主がその費用を二重に負担することにはならない。
２．補修費用にあてる費用を具体的な一定の額としていることは、紛争防止の観点から、不合理とはいえない。
３．敷引きの額が、賃料の約２倍から3.5倍程度であり、信義則に反して高額であるとはいえない。また、借主はこのほかに礼金等の一時金を支 払う義務を負っていない。
以上のことから、敷引き特約が、消費者契約法第10条により無効ということはできないとしております。
本件は、敷引金の使途が明記されており、借主もそれを理解したうえで契約していること、また、敷引金が、不当に高額ではないことから、有効と判断されたのだと思います。最高裁判所で有効の判決が下されたのは初めてです。従って今後、同様の事案に多少なりとも影響が出ることは明らかであると思います。その影響については、またこの場で取上げていきたいと思います。
お付き合いありがとうございました。
※なお、弊社では今回の東日本大震災の被害の大きさを鑑みて、2週にわたりメールマガジンの発行を見合させていただきましたが、今週の3月31日（木）より通常発行させていただきます。
今後とも何卒よろしくお願いいたします。
また、被災地に1日も早く普段どおりの生活が戻りますよう心よりお祈り申し上げるとともに、犠牲になられた方々とご遺族の皆様に対し、深くお悔やみ申し上げます。
株式会社ヒロ・コーポレーション
アンサー事業部長 根岸 義之
