滞納発生から明渡訴訟まで
東日本大震災において被害にあわれた皆様に、心よりお見舞い申し上げます。また、一日も早く復興されますようお祈り申し上げます。
以前にも何度か述べてまいりましたが、滞納は、賃貸経営にとって深刻な問題の一つといえます。そして、解決するには、迅速な対応が必要になります。最近では、『お金がなくて払えない』滞納者だけでなく、『払わない』滞納者が増えているような気がします。従って、滞納者への対応がだんだん難しくなってきているように思えます。
だからといって、強引な督促をするわけにはいきません。家賃督促規制法が制定されると、行き過ぎた督促行為は罰せられます。
ではどうすればいいのでしょうか？
滞納している入居者と話し合いで解決できれば、それが一番良いのですが、うまくいかない場合は、どんどん滞納が深刻化していきます。
ある程度見切りをつけて、適法に対処するしかないのです。
そこで今回は、滞納から建物の明渡訴訟までどのように対処すればよいか簡単に述べたいと思います。
滞納が発生した場合は、当然すぐに督促をするのですが、その状況を、記録しておくことが大事です。「何月何日に電話をして、支払の約束をした」というように、出来るだけ細かいほうが良いでしょう。後々裁判などで、その記録が役立つことがあるからです。
1度や2度の約束にもかかわらず支払をしない場合は、次の約束の場合、入居者に書面で支払の約束をさせたほうが良いです。支払をしなかった場合の対処（たとえば、支払わなかったら、何時までに退去しますというような内容）も合わせて記入させるのがベストです。
滞納も解消せず、家賃が3ヶ月分溜まったあたりで、内容証明郵便を送付します。これが裁判になった場合、大事な証拠となります。必ず配達記録をつけてください。
それでも支払ってこない場合は、滞納家賃の回収を半分あきらめ、訴訟の手続きを進めたほうが良いでしょう。迅速に解決させて、次の入居者を入れたほうが損害は軽減されることがほとんどです。滞納分が回収出来たらラッキーぐらいに考えていたほうが、これからのことを前向きに考えられます。
訴訟の手続きですが、法定代理人（弁護士や、簡易裁判であれば司法書士など）に依頼したほうが手っ取り早いですが、ご自身でも手続きは出来ます。代理人に依頼する費用分は軽減されます。訴えの内容は、第1に、部屋を明渡せ。第2に、滞納家賃を支払え。です。一番の目的は、貸している部屋を返してもらうことです。
訴状の提出により、口頭弁論の日程が決まります。滞納者には、裁判所から訴状が特別送達にて通達されます。滞納者が出廷すれば、話し合いにより和解になることもあります。しかし、出廷しない場合には、そのまま後日判決により、明渡命令が下されます。
それにもかかわらず、滞納者が明渡を行わない場合は、強制執行です。
3ヶ月分の滞納から、強制執行の断行まで、約2ヶ月から3ヶ月程度かかります。滞納時の状況によっては、それ以上かかる場合もあります。大事なのは、手続きを迅速に行うことです。
手続き中に滞納者が、「何時までに支払うから、手続きを待って欲しい」といわれても、それが本当に実行されるまでは、手続きをやめないほうが良いです。散々約束を破ってきた滞納者を『これが最後』と信じたばかりに、同じことの繰り返しになってしまったケースは、たくさんあります。
情に流されたりせず、淡々と対処していくことが重要なのだと思います。
今回はここまでです。お付き合いありがとうございました。
