中古物件のサブリースも物件次第！
こんにちは。今回は黒沼が担当します。
ＧＷはどのようにお過ごしになったでしょうか？
自粛でどこにも行かなかった方、天気も良かったので思いっきり楽しんだ方賃貸経営関係のセミナーなども多く開催されていたので、この機会に勉強された方など様々だと思いますが、私のＧＷは「思いっきり楽しんだ」パターンです。（笑）
その模様は、機会があればブログで・・・ ↓ ↓
珍貸営業マンの楽しいブログ！
今回は前回の続きになりますが、リフォームの件については前回もお伝えしたように、
原状回復に関しては、私の過去メルマガ ↓ ↓
http://www.hiro-web.co.jp/magazine/reform/143/
プチリフォームに関しては、和田の過去メルマガ ↓ ↓
http://www.hiro-web.co.jp/magazine/reform/98/
でも触れさせていただきましたので、
今回は「中古物件のサブリースに関して」についてご説明したいと思います。
こちらも最近お問合せを頂く件数が増加している内容です。
お問合せをいただくオーナー様からの内容でも実は数年前と現在では様子が変わって来ているのです。
以前からご相談いただいていた内容は、サブリース契約をしていないオーナー様や新たにオーナー様になる方からで、 「最近空室が中々埋まらないので、サブリースを検討している」「中古アパート物件の購入を検討しているけれど、サブリースは出来るのか？」といった内容が主でしたが、最近では「現在の管理会社のサブリースが契約満期になり、次の契約条件では経営が成り立たないので他の管理会社を検討している」「立地条件等は良いし、賃貸条件（家賃・共益費・敷金・礼金など)を変更しても空室が続くので、サブリースを検討している」という内容のご相談を良く頂くようになりました。
中古のアパートやマンションのサブリース(空室保証)は以前でしたら、基本的にはどの管理会社もしませんでした。
サブリース(空室保証)タイプの契約では、通常は新築時から契約が始まり、契約期間は１０年又は２０年というのが最も一般的な内容だからです。
というのも、空室期間(原状回復期間も含める）も家賃を保証する為その家賃補填リスクは、比較的入居率の良い新築から築年数の浅い期間に事前に収益を上げ、空室期間や家賃相場の下落に応じて２年毎に保証賃料の改訂を行い管理会社の収益を確保する事を考えれば、当然だと思います。
「長期空室期間が続いている物件」や「他の管理会社で収益性が厳しくなっている物件」をサブリース(空室保証)をする会社はないからです。
但し、長引く不況の状況下で弊社以外でも、早くから中古物件のサブリースを商品化している会社もあります。
弊社で中古物件のサブリース(空室保証)をさせていただく条件の概要は以下のようになります。
?物件の現状(建物・入居状況)を確認させていただき、新築時と同じように現在の物件の家賃相場から保証家賃の算出(家賃査定書)を作成ささせていただきます。
?物件の状況に応じて、外装の再塗装や防水工事、設備や間取りの変更(リフォーム＆リノベーション)を行っていただいた物件である事。
その手直し工事の内容と家賃査定書の内容で、合意した時にご契約ととなります。
賃料や賃貸条件を変更しても空室が埋まらない場合は、どこかに原因があるはずです。
その原因を改善していただいた上でなら、弊社でも中古物件のサブリース(空室保証)契約はさせていただいております。
詳細については、ＨＰの新コーナー
「リフォームコンサルティング＆サブリース」をご覧下さい。
⇒ http://www.hiro-web.co.jp/reform/
但し、立地条件が賃貸に不向きな物件に関しては、いくら手直しをして頂いても、サブリース(空室保証)が出来ない場合がありますのでご了承下さい。
前回のメールマガジンでもお話しましたが、肝心なのは、オーナーの皆様が、どのような賃貸経営をしたいのか？
どこまでリスクを理解して、投資と収入のバランスを考えるのか？だと思っております。
次回は、建替えを含む新築時の建築プランニングの内容について触れていきたいと思います。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
