計画地と賃貸経営の考え方で間取りは変わる!?
こんにちは。今回は黒沼が担当します。
本日から弊社でも前半組の夏季休暇がスタートしましたが、街中もどことなく、お盆休みの雰囲気が漂っています。
今回は、最近の賃貸プランに逆行する考えで、好スタートをきった今年の繁忙期の人気物件の例をお送りしたいと思います。
１つ目のプランの計画地の立地は、都営三田線「西巣鴨」駅から徒歩３分。
すぐ近くに大学もありますし、バス便で池袋にでるのも楽です。
沿線には、都心方面に行けば大学のキャンパスや専門学校も多いエリアです。
初めから１戸当りの専有面積は小さくなってしまうのはわかっている状態でしたが、借り入れと収入面から１Ｒを4戸作る計画です。
こちらのオーナーさんは、弊社で既に管理させていただいている近隣の物件のオーナーさんで、入居状況や賃料の下落状況などはわかっている状態でした。
但し、絶対条件としては「ヒロ・コーポレーションでサブリースできる事」でした。
正直、一番初めに拝見した間取りプランは「小さい!!」でした。
最近では、あまり見かけない１８?前後の１Ｒです。
打合せの前から、絶対にサブリース出来ない条件として挙げさせてもらった条件の「３点ユニット」（バス・トイレ・洗面台が一緒）は、バス・トイレ別になっていましたが、間取り・設備的にはあまり良いプランではありませんでした。
近隣の賃料相場や入居状況をもう一度調査して、将来的な賃料下落のリスクもお話して納得していただいた上で、詳細のプラン変更の打合せを進めていきました。
今回の計画を進めていく上では、竣工時期も大きなポイントの一つでした。
当初の計画では、３月末竣工予定でしたが、間取りや賃料帯から学生需要も取り込む予定でしたので、遅くても２月中の竣工にしてもらう為に、工務店の方にも多少無理を聞いてもらいました。
実際に建築が決定した段階から確認申請の遅れや、竣工間際では震災の影響もあり、工事はギリギリ３月末で竣工しましたけど、当初予定していたように、入居者の殆どが３月末?４月初旬に無事引越しが完了し、満室経営の良いスタートが切れました。
変更したプランの内容は、全体的な導線の変更や、玄関を開けた際に部屋が丸見えになる事を防ぐような処理の仕方や下駄箱の設置などでした。
確かに今となっては、比較的狭い部屋に今現在の賃貸でみる設備や条件を全て入れ込む事は無理ですが、どんなに小さな部屋であっても、以前は「なくても仕方がない」や「この大きさだから」という部分でも、事前に工夫する事で入居者が好ましく思わない条件を一つでも改善しておく事が重要だと思います。
次回は、もう一つの例をご紹介します。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
