計画地周辺の入居状況で間取りを再考する!?
こんにちは。今回は黒沼が担当します。
前回に続いて最近の賃貸プランに逆行する考えで、好スタートをきった今年の繁忙期の人気物件の例をお送りしたいと思います。
今回ご紹介するプランの計画地の立地は、西武新宿線「下井草」駅から徒歩６分。
大学や専門学校も多く、学生需要の多い高田馬場や学生だけでなく社会人需要もある新宿へのアクセスの良さから賃貸物件の多いエリアです。
こちらのオーナーさんも、弊社で既に管理させていただいている近隣の物件を所有しているオーナーさんで、なおかつ自営業でお店の配達で地元の周辺物件の入居状況や所有物件の賃料下落状況などは私よりも詳しい位です。
今回は具体的なお話をいただいた時点で、土地購入と並行して既に数社ハウスメーカーからプランを提案されている状態でした。
その時点で、提案を受けていたプランは２６?位で洋室が７．５帖?８．０帖位とれている１Ｋプランで総戸数６戸のプランでした。
今回は所有されている土地の有効活用ではなく、土地購入も含めた事業計画であり収益性を上げたいという理由と前述したように仕事で配達をしている時にオーナー様自身が気づいた周辺物件の空室状況から、２０?位の１Ｒで総戸数８戸で計画した場合の需要や賃料収入の調査依頼からスタートしました。
但し、計画実行の絶対条件としては「ヒロ・コーポレーションでサブリースできる事」でした。
限られたスペースですので、前回同様に現在の一般的になっている設備や居室の広さは当然確保できませんが、その中でも極力入居者の方に好まれる設備や条件をプランに入れる事と、反対に入居者の方から好まれない設備や条件を排除していく作業をしました。
好まれる設備や条件としては、２口ガスコンロや独立洗面台のある脱衣スペースと居室スペースのバランスを優先しました。
好まれない設備や条件としては、前回の紹介した通り「３点ユニット」（バス・トイレ・洗面台が一緒）と玄関ドアを開けるとすぐに部屋が丸見えになってしまう俗に「部屋玄関」と呼ばれる状況を改善する工夫をしました。
また、居室の狭さや特に１Ｆの部屋の日中の暗さを軽減する狙いもあって、フローリングやシステムキッチン、クロスなどの色は「白」を基調とし、ポイントで「黒」の建具を配置しました。
賃料帯は、周辺の新築や築浅の１Ｋ物件よりも７千円?１万円位安く設定しても事業計画が成り立つように計画しました。
今回の計画を進めていく上では、今回も学生需要をメインに考えていましたので、竣工時期も大きなポイントの一つでした。
引渡日は３月１１日！そう震災のあった午前中の引渡しでした。
外構工事も追加分や補修を残して終了していた為、入居に関しては影響を受けなかったのが、好スタートを切れた要因の一つかもしれません。
ある意味忘れられない物件の一軒になりました。
震災以降は帰宅困難者が非常に多く出たニュースを見た方や体験した方が、学校や勤務先までの通学・通勤時間を短縮する傾向もあると聞きます。
そういった理由も含めて、場所と賃料帯を優先した部屋探しをした場合同じ位の賃料帯であれば、築年数の新しい物件や設備・条件が整った物件から入居者に選ばれるのは必至です。
逆を言えば、築年数が経過している物件でも設備や条件を整えてあげる事で入居率を改善する機会は残されていると思います。
新築だけではなく中古物件のご相談も受け付ていますので、是非ご相談下さい。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
