入居者の自殺・自然死について
皆様こんにちは。今回は野崎が担当します。
今回はとても触れづらい話題になりますが、『入居者の死』についてです。
日本人の自殺者が１９９８年から２０１１年まで１４年連続で３万人を超えたと発表がありました。
仕事や家庭問題が理由になっているケースが多いようです。
景気が上向けば、減少に転じるかもしれないのですが・・・
上記の自殺者の推移をみると、お部屋の中で入居者が自殺する可能性は、決してゼロではない事に気付くでしょう。
『私の物件は大丈夫！！』とは言えない近年の社会問題化となっています。
もし、ご所有の物件で入居者が亡くなってしまったら、どうなるのでしょうか？
入居者が亡くなってしまう原因に、自然死・自殺・他殺・事故死があります。
入居者が賃貸物件で亡くなってしまった場合には、次の入居者へ以前の入居者がお部屋で亡くなった旨の告知をしなければいけない場合があります。
通常、自然死（病死、事故でない死）の場合は告知なしと言われていますが、発見が遅くなってしまうと告知の義務があります。
室内での自殺や他殺、事故死につきましては、心理的瑕疵物件に該当し、当然に告知義務が発生します。
心理的瑕疵物件とは、その建物で過去に殺人事件や自殺があったり、近隣に暴力団や宗教団体の事務所があるなど、心理的に不安になるという側面を持った物件です。
では、どの位の期間告知をすればよいのでしょうか。
基本的に告知の期間は定められていません。裁判事例では一度告知して入居し、その入居者が退去すると次の入居者には告知しなくても良い事が認められたり、３?５年は告知義務があるとされた場合もあります。
裁判事例によって、相違が生じています。
このような心理的不安は、時間の経過とともに和らぐと考えらています。
しかし入居者の感じ方次第でもありますので、１０年後の入居でも入居途中でその事実を知り、その事実を告知されていれば入居しなかったと思えば、告知しない側に分が悪いと言えるのです。
告知をすれば、当然にその賃貸物件に入居するのを嫌がりますので、賃料は概ね７０?５０％位に下げる事により、入居者が決まる確率が上がるのではないでしょうか。
家賃が安くなれば、賃貸オーナーは事業計画が狂い損失がでます。
その場合、入居者の相続人へ話し合いを求めたり、損害賠償請求をするケースが多いです。
この問題は事前に回避する事が困難で、今後の高齢化が進む事で孤独死も増加すると思われます。
賃貸経営をされるオーナー様にとっては、経験したくない問題であり、賃貸経営の大きなリスクと言えます。
エース損害保険では、近年の社会問題化する入居者の自殺や孤独死などの家主の損害を補償する『オーナーズ・セーフティ』の保険が販売開始されました。今後も各保険会社よりこのような保険商品が増えるかもしれないですね。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございます。
