賃料下落と向き合う
みなさんこんにちは、今週は清水が担当いたします。
先日は15度まで気温が上がったかと思えば翌日には雪が舞ったりと、お天気が安定しませんね。
気温の変化により体調など崩されませんように、皆様もご自愛下さい。
管理契約の事前打合せなどでオーナー様より必ずといってもよいほどご質問いただくのは、将来の賃料の下落についてです。
計画自体は利回りが確保できており、節税対策としてはもちろん、いずれは私的年金となることも期待できそうだとおっしゃる反面で、「サブリースするからといっても正直不安が消えるわけではなく、一番怖いのは賃料がどこまで下落していくかなんです。」と、不安を口にされる方も少なくありません。
『空室期間が続く⇒早く入居を決めるために家賃を下げる⇒収入も減額となる』短絡的に描くとこのような構図をイメージする方がほとんどのようですが、そもそも、下落の生じない物件などは存在しないのです。
それでも物件や部屋単位によっては、10年以上経っても新築時の賃料とほとんど変わらず維持できている部屋が存在しているのも事実です。
賃料が、時間軸に対して緩やかに下るのと急激に下るのでは、理由が自然劣化によるものだけだとはとうてい言い難いわけです。
話が戻りますが、事前打合せで賃料下落を懸念されるオーナー様には?市場は常に動くため下落は免れないものだと理解していただくこと、?その上で、賃料維持に強いニーズを必ず計画に反映させ防御策を講じること、?さらに下落予測と修繕計画をきちんと見積もった収支結果で判断すること、を計画段階でご説明しています。
リスクを事前に知ることは経営を脅すわけではなく、計画と経営の狂いを極力減らし、本当に手間を掛けずに済むサブリースのメリットを最大限に活用いただくためです。何時くるかと下落のタイミングを心配をするよりも、避けられないと承知した上で、今いかなる維持が図れるのかを心配するべきです。
経営を開始して10年後、20年後、30年後では、オーナー様は何歳になられているでしょう。本業を現役で頑張っておられるか、あるいは大切なご家族にいつかはご相続なさっておられるかもしれません。ご自身がその時点でも現在の計画への情熱と変わらず、この建物に同様の愛情を注ぎ続けてあげられているかイメージできることが重要です。
20年間、小まめなメンテナンスと改善を続けてきた建物と、建てっぱなしのままのそれでは、賃料下落の差は明らかでしょう。まして20年目にやっと腰を浮かすようでは、大きな下落分を少し取戻すのにも苦労をしかねません。
計画時より賃料の下落リスクと向き合い、軽減措置を講じておくことほど下落を食い止めることはありません。
最後までお付合いいただき、ありがとうございました。
