引き渡し後から、家賃振込までの注意点
アパートの完成は待ち遠しいものです。引き渡し時期が近付くにつれ、入居募集の反響も本格化し、申込みに一喜一憂するのは我々も同様です。
サブリースシステムの募集活動の場合、建物完成後、管理会社が引き渡しを受けるまでに、申込者の入居者審査を終えて『契約待機』の状態までに入居者を確保しておくことを理想とし、それが賃貸業界ではごく一般的な流れとなっています。そのため、工期が大幅に遅れるなどした場合、入居希望者の入居したいタイミングとずれてしまうことで契約待機がキャンセルになることがあります。さらには、引き渡しが完了し待機者が内見をした際、あいにく残念な結論に至ることもあり、そこからまた新しい入居者を探さなければならないリスクが伴います。
つまり、引き渡しの翌日から満室になることを理想にはしていますが、契約まではなんら確証を得られるわけではなく、現実には内見の日取りの確定までや契約実務を行うための時間も必要なため、必ず空室期間は発生してしまいます。
我々管理会社が空室時の家賃保証をするからには、当然このようなリスクを考慮し、新築引き渡し直後は、保証家賃の支払いに対し『免責期間』を設定しています。
これはサブリース対象となる部屋の戸数や間取りなどにより設定期間が異なります。
見方を変えれば、免責期間は現募集賃料・条件でその管理会社が満室に至らせるために要する日数だとも言えます。戸数が多いほど、一般に設定期間が長くなります。
そうなると、オーナー様にとっては建物完成から保証開始まで、一定期間は家賃収入が振り込まれないことになります。金融機関から融資を受ける場合、融資が実行されれば、当然返済が始まります。免責が60日あった場合、少なくとも向こう2か月分の返済分は自己資金を充てる必要が生じてしまうわけです。
マイホーム建築の融資などとは返済に充てるお金の出所が異なります。これら免責の仕組みを十分理解し、初回の振り込みがいつ開始になるのかをきちんと把握していないと、新築当初から苦い経験をすることになります。
入居者が入ってもすぐ賃料が振り込まれるわけではありません。『出来高払い』と勘違いされている方や、そもそも何に対する免責かもわからない、といった営業マンも少なくないため、収支計画の提案時や、管理会社とのご契約時などには初回振り込み日の確認と、その意味を忘れないようにお気を付けください。
安全な経営のスタートを切っていただければ幸いです。
