日本で賃貸を所有している海外居住オーナーの注意点
皆様こんにちは。本日は野崎がメルマガを担当します。
弊社の管理戸数が７，０００戸近くになり、海外に居住しているオーナー様の数も増えました。
以前は珍しかったのですが、最近では転勤で数年間の海外勤務をされる事が身近になりました。しかし海外に居住される方が、日本での賃貸収入があると気を付けなければいけない事がありますので、お知らせします。
まず、日本に居住していない方を『非居住者』と呼びます。
非居住者が日本国内にある賃貸物件を貸し付ける時、その入居者が個人で自分もしくは親族の居住用で借りる以外の場合は、入居者が非居住者に支払う賃料の２０％の所得税を源泉徴収しなければいけません。
つまり入居者に賃料の２０％の納税義務が発生します。
例えば１０万円の賃料で建物所有者が非居住者、入居者が法人だと、入居者が非居住者に対して８万円を払い、入居者が２万円を納税しなければいけなく、非常に面倒な事になります。
納税の仕方は、税務署から源泉所得税の納付書を貰い、毎月銀行やコンビニで振り込みます。納付書がなくなれば、再び税務署から納付書を貰わなければいけません。
※厳密に言いますと平成２５年１月１日より復興特別税所得税が適用されますので、２０％の源泉徴収と復興特別所得税０．４２％を足して２０．４２％を納税します。上記の例の場合、非居住者へ79,580円を支払、20,420円を納税します。
賃貸借契約時に建物所有者が非居住者である事、そして入居者が法人名義の場合は、納税義務が発生する事を説明しておかなければトラブルになるでしょう。
一方、オーナーである非居住者は親族や税理士などに納税管理人になってもらい、日本国内にその納税管理人をおかなければいけません。そして納税管理人が確定申告をする事により２０％の税金から一部が戻る事になります。
社宅代行をしている業者に聞くと、法人は建物所有者が非居住者の賃貸物件を借りたがらないケースが多いそうです。
このトラブルを避ける為には、[賃貸管理会社が建物所有者から賃貸物件を賃借し、これを第三者（入居者）に転貸（又貸し）する方式]＝サブリースにしておくと、非居住者と賃貸借契約をしている法人は賃貸管理会社になりますから、納税義務は賃貸管理会社になります。
ですから建物所有者が非居住者であり、入居者が個人でも法人であっても関係なく、入居者に２０％の納税義務は発生しません。
建物所有者が非居住者の時は、賃貸管理会社が貸主になるサブリースにしておくと入居者層が広がり安心です。
最後までお付き合い頂き、ありがとうございます。
