老朽アパートの建替え vol.1
皆さんこんにちは。本日は黒沼が担当いたします。
弊社で年間を通じて開催していますセミナーの個別相談やホームページのお問合せフォームから頂く相談内容で多いものに老朽したアパートの建替えのご相談があります。
現在の所有者である親御さんからの相続を見越してのお子さんから、または相続する際に子供たちにスムーズに相続をさせたいとお考えの親御さんからのご相談です。
今回は『建替えの時期』に焦点をあてて、基本的な部分を整理していきましょう。
都心部など土地利用価値の高い立地の場合は、老朽アパートを建替える事で資産価値を上げる事ができる可能性があります。
老朽アパートが抱える問題は様々あります。
まずは『空室問題』でしょう。空室問題は賃貸経営を行って行く上で負のスパイラルの入口になってしまいます。
長期空室 ⇒ 空室戸数の増加 ⇒ 家賃の値下げ ⇒ 家賃収入の減額⇒ 修繕費用などの増加 ⇒ 更に収支の悪化 ⇒ 老朽アパートの不良資産化
上記のような負のスパイラルに陥り、本来資産であるはずの賃貸アパートが所有・維持していくだけで赤字もしくは、赤字の手前でご相談を受けるケースが少なくない状況です。
勿論すぐに『建替え』と結論づける前に、過去のメールマガジンでもお伝えしているように、物件の築年数や立地条件、構造や間取りなどによっては、空室の部屋や外観のリフォーム・リノベーションを施したり、募集方法の改善などで、再び健全な賃貸経営へ改善されるケースもあります。
また一方で老朽アパートの場合は、ローン返済は済んでいる場合も多く満室になっていなくても、建替えた場合の方が収支が悪くなるので建替えは先延ばしにしようとお考えの方もいるでしょう。
但し、問題は収支といった採算上の問題だけではありません。
最近の建替え理由の一つに「耐震性の問題」があります。
数多く報道されている通り、全国的に大地震の危険度が高くなっている状況です。大地震で倒壊するのは、その殆どが古い木造家屋です。
老朽化したアパートが倒壊して入居者に被害が出た場合は、所有者に管理責任が問われる場合もあります。
東日本大震災以降は、入居者も部屋探しの判断基準として耐震性を重んじる傾向が強くなっています。
では建物の強度的な部分と賃貸経営の立場からどのタイミングで、建替えを行えばいいのか？３つのポイントでチェックしてみて下さい。
【老朽アパートの建替えのタイミング】
■耐震性：以前のメールマガジンでもお伝えしましたように１９８１（昭和５６）年以前に建てられた建物は、古い耐震基準で建築されているので、耐震性の面から考慮して建替えを視野に検討した方が良いと思われます。
⇒【耐震？制震？免震？】2013/5/2号（vol.403）
http://www.hiro-web.co.jp/magazine/estate/7031/
■維持・管理費の増額：改修・改善しても家賃収入の増額が見込めない場合は、老朽化したアパートの建物全体及び室内の補修・リフォームリノベーションの規模とそれにかかる費用を算出した上で、費用対効果のバランスから、建替えも同時に検討した方が良いと思います。
■家賃の下落・空室の増加：建物や設備・間取りが現在の入居者ニーズに合わなかったり、物件周辺環境の変化（学校や会社の移転など）により、全体の半分が空室であったり、一年以上空室が埋まらない場合や家賃を含めた条件を段階的に下げても効果がない場合などの空室対策が見当たらないような段階では、建替え時期を迎えていると判断した方がいいと思われます。
入居者に安心・安全で、快適な住環境を提供する事は賃貸アパートのオーナー（経営者）としての責務とも言えるのではないでしょうか。
今週も最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
