老朽アパートの建替え vol.2
皆さんこんにちは。本日は黒沼が担当いたします。
前回は、老朽アパートが抱える問題とそれを解消する建替えのタイミングについてまとめました。
今回は、建替えによるメリットについて見ていこうと思います。
前回もお話しましたが、老朽アパートでよく見られるのが、空室が多く本来資産であるはずの賃貸アパートが不良資産化している場合です。
その状況のままでは、将来的に相続する人が最も困ってしまうケースとなってしまいます。建替えによりアパート経営が健全化すれば、優良資産となり相続の観点からも、将来のアパート事業の継承もスムーズに行える場合が多いと思います。
【建替えのメリット】
■火災や地震に強い建物を建築する事で防災対策になる。
■優良資産として次世代に継承できる。相続税などの税金対策としても有効な場合がある。
上記の２点は一般的に言われるメリットの代表例ですが、老朽アパートに限らず、建替えによるメリットがある場合について見て行きます。
Ａ．自宅をアパート併用住宅に建替える
自宅の建て替えをする際に、アパート併用住宅に建替えるという場合も多く見られます。
家族構成の変化により自宅部分を縮小して、残りの部分を賃貸とする場合や賃貸として非常に人気のあるエリアなので階数を増床する場合や、税金対策としてなど理由は様々です。
この場合のメリットは、自宅が新築出来る上に賃貸部分の家賃収入が得られる事で、その賃貸収入を住宅ローンの返済に充てる事ができる事。
また相続税、固定資産税等の節税メリットも期待出来る事などが挙げられます。
【自宅をアパート併用住宅へ建替えるメリット】
■家賃収入を住宅ローン返済に充てる事が出来る。
■家賃収入がある為、ローン返済後は私的年金として考える事が出来る。
■相続税、固定資産税、所得税等の節税が期待できる。
Ｂ．業態転換して建替えるメリット
土地を所有されているオーナー様には、工場経営や小売業などを営んでいる方も多くいます。しかし昨今の不景気の状況や後継者不足の問題で事業継承に頭を抱えている経営者の方も少なくありません。
そこで、業態転換として賃貸住宅や店舗併用賃貸住宅へ建替える事で事業継承の問題も解決出来る場合もあります。
よくある例としては、酒屋さんが１階をコンビニエンスストア、その上を賃貸住宅とする場合です。
【業態転換して建替えるメリット】
■賃貸住宅部分はＡの場合と同様に節税が見込まれる。特に相続面では貸家建付地となり、相続税の減少が見込める。
■事業継承する後継者がいない場合でも、一括借り上げ(サブリース）の賃貸経営であれば、経営の負担を軽減して、収入の安定化を行える為事業継承もスムーズに行える。
前回と併せて、このメールマガジンで「もうそろそろウチも建替え時期かな？」と思われた方がいらっしゃいましたら、是非弊社までご相談下さい。
今週も最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
