任意売却物件とは
皆さんこんにちは、今週は清水が担当致します。
税制改正が不動産投資を後押しする中、購入に人気を集めている中古物件ですが、このところ優良物件が出にくいといわれる中で、注目されているという『任意売却物件』について触れてみます。
『任意売却物件』という言葉を聞いたことがあるでしょうか。
『任意売却』とは、事情により住宅ローンの返済が行えなくなるなどのため、ローンを一括返済する目的で債務者が自宅やアパートなどを債権者（金融機関等）の同意を得て自らの意思で売却し、その返済に充てることを言います。
金融機関が抵当権を行使せざるを得ない場合では、裁判所の差し押さえの後、『競売物件』となりますが、任売と競売では異なる点が多数あります。
大きく異なるのは、?債権者の同意を得て、債務者（売主）と買主の間で直接取引が行われるところです。競売物件の場合では、裁判所から与えられる情報資料以外に物件情報を集めることが困難であり、購入後のことまで面倒は見てくれません。そういう意味では、権利関係は通常の売買契約と同様に事前確認がきちんと行え、事前に物件状態を把握することも可能です。
購入後のリフォームや投資の見積もりが立てやすくなりますし、購入するかどうかの判断がしやすいことが何より大きいでしょう。
?そして、買主は弁済を受けた債権者が抵当権や差し押さえを外した物件を購入出来ることになります。競売では基本、現金購入となりますが、融資を組んで購入することができるのも大きな魅力です。
?また、債務者は早く売却して債権者に支払わなければならないため、市場価格よりも安めに設定し、手早く売却することが望まれます。競売物件の場合は通常、市場価格の７割程度で取引されることが多いようですから、そこまで安くはならなくとも、市場価格よりはお得に購入ができるようです。
?任意売却ならではのデメリットも存在します。債権者の同意を得ながらの契約交渉となるため、物件購入までに大変な手間と時間がかかるケースが出ています。
自宅として即入居したい、投資用リフォームを春前までに終わらせたい、など購入者の思惑通りには運ばないことが多いようです。そのため、いい物件が出たら購入を検討したい、という時間に余裕のある投資家様にはマッチングしやすい物件と言えそうです。
特に優良といわれる所以は、売主の売却目的がローン返済などにあり、債権者の同意を求めるというしっかりとした根拠があり、競売物件のように、場合によっては事故物件であったり、滞納者が居座り続けていたなどのトラブルが少ないことがメリットとして大きいようです。不動産の購入は、事前に正確かつあらゆる情報が不可欠であり、不明瞭なリスクが大きいほど、それらが不動産投資そのものを揺るがしかねません。
任意売却物件もメリットとデメリットをよく把握され、不動産購入の選択肢のひとつとして、検討してみるのも良いかもしれません。
