消費税の増税が与える影響
皆さんこんにちは。本日は黒沼が担当いたします。
今週は消費税の増税が賃貸経営にどのような影響を与えるかについて考えてみたいと思います。
消費税増税によって賃貸経営に大きな影響を与えるのは、まず建築費です。
ご周知の通り建物の建築など契約日から引き渡しまで時間がかかるものについては、９月末までの契約であれば、引き渡しが２０１４年４月１日以降でも消費税は５％のままという経過措置がありました。将来的には社会保障と税の一体改革に明記されている２０１５年１０月１日に消費税１０％とすることが決定された場合にも同様の経過措置はあります。
次に大きなものといえば、リフォーム・リノベーションです。
空室対策のための間取り変更等は、費用と工期を要します。現に９月までの駆け込み需要の影響もあり、着工や工期そのものが大幅に遅れている状況を見聞きしています。
また外壁の塗り替え、屋根の防水などの大規模修繕も費用と工期がかかります。こちらも駆け込み需要の影響を受けて、需要が増しているようです。
リフォーム・リノベーションに関しては、３月末までに工事が完了しなくてはいけないことを考えれば、大規模の工事をこれから計画するのは前述の理由などから現実的ではありません。
但し、原状回復のタイミングで行う簡易的なイメージチェンジのリフォームや設備のリニューアルはまだ期間がありますので、築年数が経過している物件では検討してみてはいかがでしょうか？
次に賃貸経営には課税と非課税が混在しているので整理してみましょう。
アパートの建築については消費税がかかりますが、家賃は非課税です。
住居としての家賃は非課税なのですが、事務所の家賃は課税対象となります。
その他､土地の譲渡･貸付(地代等)､切手･印紙なども、非課税取引となっています。
■非課税対象
・居住用の家賃
・居住用賃貸の共益費、礼金・敷金
・駐車場賃料
(アパートに付随したもので契約が一緒になっている場合)
■課税対象
・事務所、店舗、工場・倉庫の家賃
・事務所、店舗、工場・倉庫の礼金、共益費、敷金のうち返還しないもの
・駐車場(アパートに付随しない単独契約の駐車場。アパートの駐車場でも契約が別になっている場合)
つまり居住用のアパートの場合は、家賃を含めほとんどが非課税です。
一方、事務所など商業利用の場合は課税対象となります。また駐車場は原則課税対象となります。
先程も触れましたが、今後の景気動向にもよりますが、近い将来には消費税１０％という状況も考えられます。
現在の消費税５％から１０％への増税を考えると、日常生活においてはかなりの負担増になります。賃貸経営に関して言えば、前述のように建築費や修繕費などに大きな負担が増すことになります。
しかも、それを家賃に反映することは難しい状況と言わざる負えません。
特に今後は、東京オリンピック・パラリンピックの準備の影響で、建設業界全体の人手不足が懸念されています。アパートの建築計画や大規模修繕などの期間と費用を要する工事については、タイミングがますます重要になります。
どの時期で実際に工事を行うか？については物件の状況と今後の市場動向も合わせて考えるべきだと思いますが、事前に準備をしておく事で増税による余分な費用負担をいくらかでも回避できるのではないでしょうか？
今週も最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
