賃貸住宅の建替えスケジュール・建替え予算の誤算？
皆さんこんにちは。本日は黒沼が担当いたします。
今週は、【賃貸住宅の建替えスケジュール・建替え予算の誤算？】と題してお送りします。
建替えを検討するには、昨年のように消費税増税前の駆け込みや相続税対策、老朽化など様々な理由があります。
今まで一戸建てで自宅として使用していた建物を賃貸併用住宅や賃貸住宅へ建替える場合には、問題や誤算に繋がらない事も賃貸住宅の建物の建替えに関しては、スケジュール・予算ともに事業計画の段階で、しっかりと試算して組み込んでおかないと、後で『大誤算!!』なんて事もあるので、気をつけたいポイントです。
賃貸住宅（併用賃貸含む）の建替えに際しての、ポイントは何と言っても『立退き』ではないでしょうか？
オーナー様の中には、賃貸借契約書に『甲(貸主)より契約を解除する際には、６ヶ月前に文書で申し入れなければならない』という記載があるので、『半年前に通知さえ行えば問題ないのだろう』と誤解している方も少なからずいらっしゃいます。
また『耐震性の問題』を理由として、立退きの正当事由にするケースもあるかと思いますが、実際には正当事由として認められるケースは少ないと思います。
借主には「居住権」という住むための権利あります。この居住権というのは居住する権利を保障する非常に強い権利で、借主は手厚く保護されています。
オーナー様の都合で一方的にどうにかなるものではないのです。
では、どのように対応していけば良いのでしょうか？
先程、「文書で通知しても実質的な効力がない」と言いましたが、建替え計画が具体的になってきた早い段階で、入居者(借主）へ手渡しまたは配達証明郵便などで案内を通知する事は必要です。
その上で『オーナー様と入居者(借主)が互いに誠意をもって話し合いで解決する』こと以上に、適う対策はないと思います。
また入居者にとっても転居費用など必要のなかった費用が発生したり、転居先を探す手間（時間）なども必要になります。
立退きに際しての費用の明確な取り決めや法律はありませんが、一般的には賃料の６ヶ月?１０ヶ月程度と言われていますが、もちろん必ずしもこの通りという訳ではありません。
これまで何度か「立退き」のご相談を受けて、入居者の転居先の案内などのお手伝いをした経験からも、「立退き」交渉を始める前は、オーナー様も億劫がってしまいますが、不動産業者などが全面に出て交渉するよりもオーナー様自身で入居者の方々と交渉された方が、割とスムーズに立退きが進んだケースが多いように感じます。
立退きが完了するまでの期間や立退きが進む事での賃料収入の減額と立退き費用の捻出という部分を見落とした建替え計画は危険だと思います。
今週も最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
