物件入居率の維持
賃貸経営をされるオーナー様にもサブリースする私たち管理会社にとっても、入居率の高い物件は当然多くのメリットをもたらします。
物件の入居率を上げるために、一にも二にも空室の早期成約が叫ばれるのは言うまでもありませんが、一方で退去を防ぐことも入居率維持に繋がる大切な要因です。そのためにも更新を促し、解約を減らすための『動機付け』を貸主は積極的に行っていかなければなりません。
自身の所有物件の転入・転出の頻度や解約理由を把握・分析する事は、今後の投資や維持管理のヒントに繋がります。
ここでは弊社の管理物件全体からデータを見てみましょう。
平成26年1月?5月の各月に契約更新を迎えた部屋の総数＝1137室
実際に契約更新した部屋の総数＝908室
各月の更新時残留率の平均値＝81.2％
※新築・旧築、単身・ファミリー、管理エリア全てが対照。
このデータは弊社で春の繁忙期を含む5か月間で、8割程の入居者が更新した事を示しています。つまり残り2割の入居者は更新しなかった＝退去を選択したということになります。
同様に平成26年1月?5月の各月で実際に解約をした退去者の総数＝607室
607室の内、更新を機に退去したのは前出データより229室あり、残る378室は更新のタイミングに関らず解約をした数値となります。
主な解約理由について、やむを得ない理由で回答＝64.6％、クレームを原因とするもの＝1.8％
その他（未記入も含む）＝32.8％
解約理由のその他では『手狭になった』『通勤通学の改善に』『気分転換で』『特に理由は無いがなんとなく』が主に挙がっています。
更新時期がきっかけで退去を検討した入居者が解約全体の4割弱に上ります。やむを得ない理由による退去を無くすことは出来ませんが、明確な理由のない入居者に『住み続けたくなる理由』をこちらから植え付けることが出来れば、囲い込むチャンスが生まれます。
最近は更新時に入居者から契約賃料の交渉を入れることがますます増えています。条件交渉は最も直接的な手段ですが、一度下げた賃料は戻しにくく、他の部屋の入居者にも影響を及ぼしかねない点で、初めから安易に応じるのは難しい側面があります。
弊社のオーナー様に、更新毎に月額賃料を千円分“御礼割引”する物件があります。更新する度、2年前より総額24,000円が節約できる仕組みです。入居者も更新すれば割り引いてもらえることを事前に知ることが出来るため、更新検討の材料になリ得るのです。
貸主にとっては1か月でも空いてしまえば大きなリスクとなるため、入居者が更新する際の割引の方が下落幅も小さく済み、双方にメリットになると考えたからです。
長い空室を経験した結果、設備投資に思い至るケースもありますが、入居者がいる間に対策を行うことで、囲い込みをしておく事こそが入居率維持の近道です。
