賃貸経営メールマガジン

皆さまこんにちは、本日は門脇が担当いたします。

平成27年1月1日以降から相続税の基礎控除が縮小し、実質の増税となり、それに対する対策が何かと注目を集めています。

 

その中で特に富裕層を中心に関心が高いタワーマンション節税というものがあります。タワーマンションという資産の時価と相続税評価額の開きが大きいことを狙った節税対策です。

 

相続税を判断するには土地は路線価を基に評価をしますが、マンションの場合は各戸の専有面積に応じて土地の持ち分が決まります。タワーマンションの場合は特に1戸当たりの持ち分が小さいのでその分評価が低くなります。

 

建物部分は固定資産税評価額で評価し建築コストの40?60％となりますが、同じマンションにおいても階数等に関係なく一律となります。しかし、時価においては階数・眺望・方角などによっても変わり、特に上層階になればなるほどその幅は大きくなります。

 

実際に市場に出す価値と課税評価額に大きな隔たりがあるので、現金で持っているよりタワーマンションを購入した方が相続税の負担を大幅に引き下げられます。

 

さらに、そのマンションを賃貸に出せば建物は3割評価減（借家評価）と土地は2割の評価減（貸家建付地評価）になる為、税負担をさらに減らすことも可能となります。

 

しかし、タワーマンションの人気も分譲価格も上がり、この節税が平成27年1月からの相続税実質増税になったことも相まり認識が広まった為、国税当局もこの節税に強い関心を持ちこの節税対策において監視を強めています。

 

先ごろ、日本経済新聞において総務省と国税庁は平成30年にも、行き過ぎたタワーマンション節税に歯止めをかける検討に入ったと報道がなされました。

与党の税制調査会で議論するとのことですが、早ければ平成29年に相続税を計算する際の基準になる総務省令を改正し、平成30年1月から実施をする見通しとのことです。

 

現状、高層階に上がるほど時価も上がる事に対して、階数によって評価額を増減する計算方法を検討するとのことで、具体的には高層マンションの20階は1階の10％増し、30階は20%増しという形で一定の補正を行う案が有力だとのことです。

（日本経済新聞・1月24日掲載）

 

しかし、高層階を何階からとし、線引きをどこで行うのか、方角はどのように取り扱うのか等実際の規制強化をどのように行うかは今後の議論を注視する必要があります。

 

今後控えている東京オリンピック辺りまではタワーマンションの供給・需要ともに大きく相場の値崩れは無いとの見方が有力ですが、すべてのタワーマンションが有効かといえばそうとも言えません。

ローンを組んでタワーマンション節税をする効果も一定ではありませんし、もちろん賃貸に出す場合は、超低金利の昨今ですが、住宅ローンより金利が高い事業ローンを利用しないと賃貸利用は厳しくなります。

 

不公平感があるタワーマンション節税に対する規制は今後大きくなる見込みですので売却や賃貸の収入バランスなどトータルで検討することが必要だと思われます。

 

もし、現在タワーマンションを持っていらっしゃる、購入をご検討中で賃貸に出すことをご検討されている方がいらっしゃいましたら、是非当社にご相談ください。

 

長文お付き合いいただきありがとうございました。