建替えるメリットとデメリット
皆さんこんにちは。本日は黒沼が担当いたします。
前回お伝えしましたように今回は、古くなった「一戸建て」や「アパート＆マンション」を建替える際のメリットとデメリットについて、簡単に整理してみます。
税制大綱が発表になった事で、先月・今月と各地で税制改正対策を銘打ったセミナーが目白押しの状況です。
やはり数年前から言われ続けてきた「相続税」の改正による対策から、古い賃貸物件や自宅の建替えを検討する方が増加しているようです。
では、早速「建替えのメリットとデメリット」について見て行きましょう。
【建替えメリット１】
新しいライフスタイルに建築条件が許す限り対応出来る。
家族構成の変化や生活スタイルの変化による大幅な改築部分が ある場合は、リフォームよりも建替えの方が希望を叶えやすい。
場合によっては、自宅部分はスケールダウンして余剰部分を賃貸 とする自宅併用型の賃貸住宅は、ローン返済についても賃貸部分 が手伝ってくれるので、都市部の狭小地でも建替え時に採用する 事が多くなって来ています。
【建替えメリット２】
進化した耐震性と耐久性
一昨年前の東日本大震災時に、東京を中心とした首都圏でも長期間に渡り、強い余震が続いた事で、建替えを検討したというお客様も多いようです。
その理由は、説明するまでもありませんが建物の根幹である基礎と躯体構造から新しい基準・技術で最新の耐震・耐久性能を手に入れる事が出来るからです。
【建替えメリット３】
多様な住宅性能を備える事が出来る。
省エネ、創エネを駆使した「ゼロエネルギー」住宅などは、リフォームでは出来る範囲も限定される為、一から計画する建替えの方が投資に対しての費用対効果が見込まれる為、震災以降で建替え時に採用する方が増えています。
【建替えメリット４】
見た目も住み心地もリニューアル！
建替えのメリットは、長年生活してきた土地でのコミュニティはそのままに新しい家で、新しい生活がスタートできることではないでしょうか？
【建替え時のデメリット１】
新規性や基準で建蔽率が狭くなる事も!!
現況の家では問題のない敷地であった場所が、現行の建築基準法や地域の規制などにより、制約を受ける場合があります。
下町と呼ばれる地域などでは、セットバックに代表されるように前面道路の拡幅に伴い、建築可能な敷地自体が小さくなってしまう事はよくあるケースですね。
【建替え時のデメリット２】
建築期間中の仮住まいとそれに伴う費用
純然たる賃貸物件の建替えであれば発生しない費用ですが、建替える物件も自宅併用型の賃貸住宅であった場合は、賃貸の収益が一時的になくなった状態で、引越しを２度しなくてはいけない事や仮住まいの費用が発生する事。尚且つ、旧物件の立退き費用などの出費がかさむ事ではないでしょうか？
【建替え時のデメリット３】
総工費が高額になる！
建築費用は勿論ですが、前述したように建替える前の段階としての費用として、?立退き費用?古屋の解体費用?廃棄物の処分費用などの経費が発生する事も当然計画段階で検討材料として考慮するべきでしょう！
建替え時のメリットとデメリットについて、ざっと見てみましたが全体で考えると以下のように考えられます。
?規制等で許される範囲で自由な理想の住まいを実現できるが、総工費はリフォームよりも高額になってしまう。
?耐久年数が長くなり、資産価値も上がるので次世代へ継承出来る。
?二世帯住宅や賃貸併用住宅への変更など新しい価値基準で住まいの選択肢を広げられる。長い目で見た場合には、投資コストに見合うお得 な買い物と言える。
?のように賃貸併用で悩んだ時には、どうぞ弊社までご相談下さい。
計画地の市場調査から入居者ニーズも含めたコンサルティングと建築会社のご紹介もさせていただいております。
弊社で計画初期段階からコンサルティングさせていただいたお話も弊社フリーペーパー「ＨＩＲＯ’Ｓ ＭＥＴＨＯＤ vol２０」でも掲載させていただいております。
ご希望の方は、最新号の発送を承っておりますのでお問い合わせください。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
